Sumario Semana del 16 al 22 de Julio de 2018. Edición 29.

Consumo - Mercado

Fuente: UCACYL-VA / Norte de Castilla 12 de Abril de 2018

Las hipotecas a tipo fijo se duplican en un año y ya son una de cada tres en la región.

La tendencia bajista de los tipos de interés hipotecario parece haber llegado a su fin. No es una alerta lanzada por bancos o promotores con el objetivo de acelerar la firma de contratos, sino que lo han constatado quienes asisten cada día a la formalización de cientos de créditos hipotecarios sin sacar provecho de su subida o bajada. Los registradores de la propiedad, en su último informe de estadística inmobiliaria, advierten de que «es previsible una cierta continuidad de niveles comparativamente bajos, a pesar de que se vayan produciendo progresivos incrementos».

El auge en la firma de nuevas hipotecas a tipo de interés fijo «está generando un incremento medio de los tipos» y «las nuevas contrataciones a tipo de interés variable ya no consiguen normalmente mejoras en tipos de interés con respecto a contrataciones de trimestres precedentes», señalan. En Castilla y León, donde no llegan al nivel de la media nacional, de más del 38%, de las nuevas hipotecas firmadas en 2017 lo fueron a tipo fijo el 30,28%, cuando un año antes suponían el 15,97%.

Explican los registradores que en el cuarto trimestre del año pasado el tipo de interés de contratación medio en los nuevos créditos hipotecarios fue del 2,29%, tras haber empezado el ejercicio en el 2,27%. Los compradores de vivienda con hipoteca de la comunidad autónoma, mientras, obtuvieron un tipo medio algo más ventajoso, del 2,12%.

El 'interés' de los bancos –valga la redundancia– está detrás de que los créditos a tipo fijo hayan pasado de ser una opción residual, por la que hace solo unos años se decantaba apenas el 1% de los clientes, a representar casi un tercio del pastel crediticio castellano y leonés. La persistente caída del euríbor como consecuencia de la política de tipos cero del Banco Central Europeo ha sido la causa de que los bancos hayan disparado su apuesta por las hipotecas de tipo fijo frente a las de tipo variable. Ahora, la proximidad del fin de la era de tipos bajos azuza los créditos a interés fijo.

El principal indicador del crédito inmobiliario, el euríbor, ha cumplido dos años en negativo en tasa mensual y concluyó el mes de marzo en el -0,19%, favorecido por el tono expansivo de la política monetaria. Además, mientras hace unos años la tranquilidad financiera que proporciona conocer a cuánto asciende la cuota exacta que se va a pagar durante toda la vida del crédito tenía un precio, en la actualidad es posible firmar una hipoteca fija a un plazo de 25 años con un interés inferior al 3% y si tienen menos de esa duración pueden encontrarse incluso poco por encima del 2%. Los mínimos del euríbor están minando las cuentas de resultados de las entidades, que han encontrado en la modalidad fija un modo de compensar rentabilidades.

Aun así, 63,37% de contratos firmados en España son a tipo de interés variable, de los que la práctica totalidad son referenciados al euríbor (62,52%). En Castilla y León son variables el 69,72% y son 'territorio euríbor' el 68,93%.

¿Qué tipo es mejor?

A INTERÉS FIJO

Ventajas: En el momento de contratar la hipoteca el consumidor conoce el importe exacto que pagará cada mes, sin subidas, sea cual sea la evolución del euríbor. Además también sabrá el importe total (principal más intereses) que pagará por todo el préstamo.

Inconvenientes: Si bajan los tipos de interés la cuota a pagar no se reducirá. En la situación actual del euríbor el interés está muy bajo y el tipo fijo es, por lo general, más caro.

A INTERÉS VARIABLE

Ventajas: Los consumidores pueden ven reducirse sus cuotas mensuales si bajan los tipos de interés. En la actualidad el euríbor está en niveles mínimos, incluso en tasas negativas, y nadie prevé a muy corto plazo grandes fluctuaciones.

Inconvenientes: La subida de los tipos conlleva el alza de las cuotas a pagar, lo que puede poner en riesgo algunas economías familiares. No se puede saber el importe exacto del coste total del crédito.

En cualquier caso, los registradores de la propiedad comentan que «también parece haberse frenado el fuerte crecimiento que había experimentado la contratación a tipo de interés fijo, de forma que ya se encadenan dos trimestres consecutivos de descensos en el peso de esta modalidad de hipoteca». Las perspectivas de comportamiento futuro, detallan, «parecen mostrar una cierta estabilidad en la distribución de pesos de contratación, después de unos años de intenso crecimiento en la contratación a tipo de interés fijo». Todo parece encaminado, añaden, hacia una estructura de algo más del 60% de contratación a tipo de interés variable, frente a algo menos den 40% de interés fijo.

Coste y salario

Señala el informe que los indicadores de accesibilidad «continuaron deteriorándose durante el cuarto trimestre del año». Concretamente, la cuota hipotecaria mensual media se situó en Castilla y León en 415,94 euros tras elevarse el 2,38% en el último año. Este coste supone el 24,49% del coste salarial medio de la comunidad. En el conjunto de España, donde la cuota media es de 543,94 euros tras subir el 4,08%, el porcentaje con respecto al coste salarial es del 28,66%. «El ascenso de los indicadores de accesibilidad (deterioro) se ha debido fundamentalmente al incremento en el endeudamiento hipotecario por vivienda, que junto al ligero aumento de tipos de interés (0,01 pp) se han configurado como los dos factores con efectos negativos», explican desde el Registro de la Propiedad.

Sus responsables creen que «las perspectivas parecen encauzarse hacia una continuidad en el deterioro de los indicadores de accesibilidad, tal y como viene ocurriendo los últimos trimestres». El aumento del precio de la vivienda y la mejora del crédito hipotecario son los factores fundamentales que contribuyen a esta previsión. A ello, previsiblemente, se le unirá el aumento de los tipos de interés. Por el contrario, los registradores creen que los plazos de contratación, al alargarse, «previsiblemente podrían paliar parcialmente el deterioro causado por los citados factores, aunque con un margen de recorrido muy bajo».

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