Sumario Semana del 11 al 17 de Noviembre de 2019. Edición 46.

Consumo - Mercado

Fuente: UCACYL / El Economista 12 de Septiembre de 2019

Nueva victoria para los consumidores: el banco solo podrá desahuciar con más de un año de impagos.

El Tribunal Supremo abre una nueva vía para reclamar las hipotecas ya ejecutadas a través de una cláusula de vencimiento anticipado. La Justicia utilizará los nuevos plazos que establece de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) para anular cláusulas de vencimiento anticipado en las hipotecas. Esta normativa establece los límites para que las entidades prestamistas puedan proceder a la ejecución hipotecaria de una vivienda por impago del crédito.

De este modo, el Supremo avala que los afectados interpongan una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de la propia LCCI. El Tribunal aplica así las exigencias del Tribunal de Justicia europeo.

En concreto, el texto de la LCCI establece que durante la primera mitad del plazo de la hipoteca no se podrá ejecutar el crédito hasta que la demora no exceda un 3 por ciento del capital concedido o se alcance un equivalente a un total de 12 cuotas impagadas. Por otra parte, en la segunda mitad del plazo, el porcentaje del capital impagado asciende al 7 por ciento, mientras que las mensualidades en demora mínimas serán 15 para proceder a la ejecución.

El Supremo justifica su decisión porque asegura que declarar la nulidad total de los contratos a consecuencia de una cláusula de vencimiento anticipado abusiva expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales. "Estaría obligado a devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo y perdería las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa", señala el magistrado Vela Torres, ponente de la sentencia dictada hoy.

Así actuará la Justicia

El Supremo incluye, por primera vez, orientaciones jurisprudenciales sobre cómo reclamar a los bancos el contrato hipotecario. Como normas prácticas, la Sala explica cómo actuar en los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente. De un lado, los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.

Los procesos en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el artículo 24 LCCI, deberían ser igualmente sobreseídos. Por el contrario, si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación. En cualquier caso, el sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de LCCI.

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha decidido así, por unanimidad, acerca de los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios, en línea con lo planteado en su día al Tribunal de Justicia europeo y lo resuelto por éste.

La Sala entiende que el préstamo hipotecario es un negocio jurídico complejo, cuyo fundamento común para las partes es la obtención de un crédito más barato (consumidor) a cambio de una garantía eficaz en caso de impago (banco). "De este modo, no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria, por lo que, en principio, la supresión de la cláusula que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato", concluye.

La sentencia dictada hoy por el Tribunal Supremo aplica las exigencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que exige socorrer a los clientes que firman una hipoteca porque entiende que están en situación de "inferioridad" frente al banco.

La sentencia del TJUE de 26 de marzo de 2019, que ha motivado ahora esta respuesta del Tribunal Supremo, interpretó la Directiva 93/13CEE, de 5 de abril de 1993 sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores. Se unieron entonces dos litigios distintos en los que se discutía el carácter abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado incluido en el contrato de préstamo, y en el segundo, una ejecución hipotecaria.

El fallo que resultó de ese asunto incide en la idea de que los consumidores se encuentran en situación de inferioridad respecto a los profesionales, tanto en lo que se refiere a negociación como en información, lo que les lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano. Para ello, el fallo entiende que la Directiva establece una serie de mecanismos para asegurar que toda cláusula contractual no negociada individualmente pueda ser controlada en cuanto a su abusividad.

De esta forma, el Tribunal europeo estableció que un juez no puede anular los elementos de una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario considerados abusivos, en el caso de que esta supresión afecte la esencia de la propia cláusula y, por tanto de vea modificada su esencia.

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