Consumo - Mercado

No se trata de una alternativa sencilla y, según los expertos inmobiliarios, hay que tener en cuenta diferentes aspectos como perfil inversor de cada persona y, sobre todo, las prioridades y la capacidad financiera.

En este contexto, un estudio realizado por pisos.com sostiene que los hogares españoles dedicaron el pasado año el 67% de sus ingresos al pago del alquiler, una cantidad que supone el doble de lo recomendado por el Banco de España, frente al 41% que invirtieron sus ingresos netos mensuales al pago de su hipoteca, con una cuota media de 591 euros.

Según el INE, la renta media disponible por hogar en 2019 fue de 17.287 euros anuales, lo que significa unos ingresos netos de 1.440 euros al mes, «una cifra que no siempre permite afrontar el precio de compra o alquiler en las grandes ciudades españolas.

En este sentido, el alquiler medio de un piso el pasado año en España fue de 966 euros al mes, un dinero que requiere de una estabilidad laboral que, en tiempos de crisis como los actuales, dificulta la firma de un apartamento en renta, especialmente a los más jóvenes que llevan menos tiempo en el mercado laboral y que, además, presentan una tasa de desempleo juvenil superior al 40%, lo que les impide independizarse.

Los economistas defienden que en España existe un desequilibrio muy difícil de resolver entre los salarios y el precio de la vivienda y, de hecho, los trabajadores necesitan de media 6 y 7 años de su salario bruto para comprar casa.

No obstante, el alquiler de viviendas sigue pisando fuerte en España y, según las estadísticas, el número de personas interesadas en vivir en un inmueble en renta sigue al alza, sobre todo en ciudades como Madrid o Barcelona.

De hecho, una vez que un propietario cuelga un anuncio de alquiler, recibe de media siete visitas antes de decidirse por el inquilino más solvente y que mejor entiende que le va a cuidar su casa. Una práctica que en el centro de capitales como Madrid o Barcelona se alquilan en 48 horas.

La alta demanda también ha provocado que haya más oferta que nunca y, según la inmobiliaria del Banco Sabadell, en el área de Barcelona, el 36% de los pisos son actualmente de alquiler, un dato que hace menos de 10 años, no llegaba al 25%.

Se trata de un sector que en Madrid y Barcelona concentra el 40% del mercado en España, un porcentaje lógico al saber que estas ciudades reciben una gran cantidad de inmigrantes, estudiantes, trabajadores y turistas que no ven como opción la compra y optan por otras alternativas.

La justificación del alquiler no consiste solo una opción económica, sino que, además, brinda mayor flexibilidad, un factor muy necesario para estudiantes, jóvenes que han sido contratados en otras ciudades, o personas que deciden probar nuevos destinos y oportunidades.

Además, al vivir de alquiler siempre es posible mudarse y cambiar de aires de una forma fácil y económica, algo muy ventajoso y valorado por las nuevas generaciones.

Gastos. Comprar una vivienda puede ser una opción de inversión, pero hay que tener en cuenta los gastos como el coste de la hipoteca, los intereses, las comisiones, la comunidad, el IBI o las derramas, entre otros.

En este escenario, una de las principales diferencias entre alquilar o comprar es que al pagar una hipoteca se está destinando el dinero a la adquisición de un bien. En cambio, al abonar un arrendamiento solo se destina al uso del inmueble.

Según el INE, la crisis económica y las estrictas exigencias de la ley hipotecaria están frenando la firma de hipotecas en España, en un mercado que moderó su caída en agosto al 3,4% con 19.825 operaciones y que suma hasta ese mes seis meses de retrocesos.

Pese a todo, España es un país de propietarios con solo un 22,2% de la población en régimen de alquiler, lo que significa que la capacidad de ahorro para la compra de un inmueble forma parte de la cultura nacional que entiende que una vivienda ofrece una buena garantía de solvencia y de seguridad ante imprevistos y, especialmente, como un seguro en el momento de la jubilación.

La llave de la financiación. La clave está en el ahorro

A la hora de estudiar las ventajas entre el alquiler y la compra de una vivienda, los economistas consideran que, por un lado, alquilar puede parecer tirar el dinero, porque nunca el inquilino se va a hacer con la propiedad, pero firmar una hipoteca también supone desperdiciar una gran parte del capital en intereses, impuestos o comisiones. Además, implica un gran desembolso inicial y un compromiso que marcará la economía del comprador durante décadas. La elección, a simple vista, no es fácil. De hecho, lo primero que hay que saber es que no existe una opción mejor que otra, sino que dependerá de cada caso.

Para poder solicitar una hipoteca hay que tener ahorrado aproximadamente el 32% del valor de la vivienda que se quiere adquirir. De esa parte, un 12% se debe destinar a abonar los gastos de hipoteca y de compraventa y un 20% a pagar la parte que los bancos actualmente no financian como los impuestos ya que, generalmente, solo conceden el 80% del valor de tasación o compraventa del bien.

Otra opción es firmar una hipoteca por el 100%, pero hay que tener en cuenta que estos productos solo se conceden a personas con un alto poder adquisitivo o que compren pisos de bancos. Además, aunque firmemos un crédito por el valor total, se debe seguir contando con ahorros para cubrir el 12% aproximado de los gastos.

Un buen perfil del comprador es la llave para conseguir la mejor financiación. Aparte de los ahorros, los bancos valoran otros factores antes de conceder una hipoteca como la edad, los ingresos mensuales, la estabilidad laboral y sus ahorros. Y es que el perfil y la política de la entidad decidirán la concesión, pero también las condiciones que tendrá la préstamo. Nunca se debe dedicar más del 35% de los ingresos a pagar la cuota del crédito para la vivienda.

La opción de compra. El punto intermedio

El alquiler con opción de compra es una figura jurídica que conjuga dos tipos de contrato: alquiler y compra. Básicamente, se utiliza cuando alguien quiere adquirir una vivienda o un local, pero no tiene las condiciones financieras necesarias para ello. De esta forma, puede empezar a utilizar el inmueble pagando un alquiler, con un plazo para ejecutar su opción de compra a un precio acordado. La principal ventaja de esta fórmula consiste en poder dar salida a un inmueble que no se vende, bien por ubicación, por su estado de conservación o por el precio. Normalmente, quien quiere vender y tiene un activo con mucha demanda, no suele recurrir a esta figura. Sin embargo, sí es muy común en locales para negocios, donde el empresario tiene que invertir una cantidad importante en la reforma del mismo, y luego comprobar que el negocio le funciona, e ir consiguiendo capital para poder ejecutar la compra.

Asimismo, se parte de un precio de mercado que queda ya predefinido entre las partes, por lo que es el inquilino quien debe decidir si le interesa o no ejecutar la opción de compra transcurrido un determinado tiempo. Por eso, se recomienda no poner plazos más largos de dos o tres años, ya que no sabemos cómo va a estar el mercado en el futuro. Para afianzar la operación, además se pacta una prima, esto es, una cantidad que normalmente se deducirá del precio final y que, en caso de no ejecutar la opción por parte del inquilino, se perderá.

En este sentido, la renta que se paga de alquiler se resta también del valor final de compra. Es decir, se trata de un acuerdo en el que se puede deducir lo pagado del precio final o bien solamente una parte de la renta de alquiler o, incluso, deducirla el primer año, y el resto no, para intentar que ejecute la compra cuanto antes, aunque es un sistema muy atractivo en el que todas las cláusulas se pueden negociar.

La nueva ley del alquiler. Intervenir el mercado

El Gobierno de coalición de PSOE y Unidas Podemos se ha dado cuatro meses para aprobar un sistema que limite los precios en los nuevos contratos de los alquileres en las zonas más saturadas de España, frente al sector que denuncia que la política traerá «daños irreparables» al mercado.

De esta forma, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se ha comprometido a habilitar mecanismos para controlar los precios en la ley de alquiler que ya está preparando. «Se van a conformar diferentes grupos de trabajo para propiciar un debate que permita la elaboración del texto legislativo que desarrolle y respete el acuerdo de coalición». El Ejecutivo ha accedido a que la nueva norma sea supervisada por la vicepresidencia de derechos sociales, comandada por Pablo Iglesias dejando fuera la opinión de la vicepresidencia económica que lidera Nadia Calviño, que se ha opuesto públicamente a imponer límites al alquiler y a la propiedad privada, al entender que esta medida puede tumbarse en el Constitucional y en Bruselas.

Los puntos más importantes de esta norma tratarán de habilitar a las comunidades a aprobar índices de referencia sobre el precio basándose en el desarrollado por el Ministerio de Transportes, así como a convalidar los ya vigentes. La idea es también que las administraciones locales y autonómicas puedan declarar zonas tensionadas cuando se haya producido un incremento abusivo en las rentas. En este tipo de barrios se establecerán mecanismos de contención de precios, es decir, que no se pueda cobrar más de lo que entra en el concepto que denominan «subida injustificada» y en la que se aplicará la norma que se acuerde en la ley de vivienda que presente Unidas Podemos.