Sumario Semana del 5 al 11 de Enero de 2026. Edición 1.

Consumo - Mercado

Fuente: UCACYL / El Economista 13 de Noviembre de 2025

El Supremo salva a la banca y limita la nulidad del IRPH hipotecario por falta de transparencia.

El Tribunal Supremo (TS) salva a la banca y dificulta la nulidad de las hipotecas ligadas al Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios (IRPH). El alto tribunal ha publicado dos sentencias de este 11 de noviembre que eximen a las entidades de haber informado al cliente de cómo se configuraba el IRPH y su evolución si, al menos, le indicaron que en el BOE se publicaba periódicamente esta información.

Las entidades afrontaban devoluciones masivas por hasta 44.000 millones, según estimó Goldman Sachs, si el alto tribunal se alineaba con la jurisprudencia europea.

Asimismo, para las hipotecas que se concedieron bajo la normativa de 1994 y hasta 2012 (cuando entró en vigor la siguiente), señala que las entidades tampoco debían proporcionar documentación directa a los clientes sobre el cálculo y evolución de este índice y sobre la advertencia que hizo el Banco de España de aplicarle un diferencial negativo en caso de que el interés superase al del mercado, siempre y cuando se hiciera referencia a la existencia de la Circular de 1994 sobre la transparencia de las hipotecas que explicaba estos puntos. De no hacer, sí podría anularse el índice por falta de referencia.

Las dos sentencias del Supremo vienen a actualizar su doctrina después de que el TJUE, en un fallo de diciembre de 2024, abriera la puerta a la nulidad del IRPH por falta de transparencia si no informó al cliente de la evolución del índice, al menos en los últimos dos años, y tampoco se informó de que éste se configuraba en base a la Tasa Anual Equivalente (TAE) media a la que las entidades daban los préstamos. Es decir, en base a intereses, gastos y comisiones y no solo únicamente de intereses. Por eso, el Banco de España alertó a la banca en la Circular de 1994 de la posibilidad de aplicar un diferencial negativo para compensar estos gastos y comisiones, si las hipotecas IRPH se encarecían respecto a la media del mercado.

El TJUE abrió la puerta a la nulidad de las hipotecas si los bancos no habían informado sobre la opción de aplicar este diferencial negativo.

Ahora, el Supremo, tras un minucioso análisis del fallo del TJUE fija las categorías que han de tener en cuenta los jueces a la hora de analizar, caso por caso, si una hipoteca IRPH carece de transparencia.

Criterios para analizar la transparencia

En primer lugar, señala que los jueces deben atender a en qué año se firmó el préstamo para ver qué normativa aplica. Hay tres normativas. La primera es la que estableció la Orden y Circular del Banco de España en 1994 para préstamos inferiores a 25 millones de pesetas (150.000 euros). Esta obligaba a explicar que el IRPH se conformaba sobre las TAE y a aplicar el diferencial negativo. En diciembre de 2007 se eliminó el importe máximo del préstamo, así que a partir de entonces, también aplicaba a las hipotecas que se concedieron a partir de esa fecha.

La segunda normativa es la que impuso la Orden de 2011 y Circular de 2012 que ya no hacía referencia al diferencial negativo. Y la tercera es la normativa sobre condiciones generales de la contratación y consumo, que afectó a los préstamos dados entre 1994 y 2007 que superaran los 150.000 euros.

A partir de esto, el Supremo dice que el control de transparencia deberá garantizar que un consumidor medio entendió el funcionamiento del IRPH más el diferencial que se le aplicara y, a partir de eso, valorar las consecuencias económicas que se derivan del contrato.

El Supremo señala que la publicación en el BOE de las Circulares de 1994 y 2012, junto con los valores del IRPH, permiten a la banca superar el control de transparencia porque permitían al consumidor entender cómo se calculaba el índice hipotecario.

Asimismo, añade que la Directiva europea sobre cláusulas abusivas no impone a las entidades la obligación de informar sobre la evolución pasada del índice y de su último valor si la información puede proceder de fuentes públicas, como es el caso de publicarse en el BOE. "La información necesaria puede provenir de elementos no facilitados directamente por el prestamista profesional, siempre que esos elementos estén públicamente disponibles y pueda accederse a ellos, en su caso, a través de ciertas indicaciones dadas en tal sentido por ese profesional, para lo que bastará que en la información facilitada conste la mención a la Circular de 1994", aclaran los fallos.

Eso sí, no vale con que se haga mención a la Circular anterior de 1990 porque esta no incluyó los contenidos añadidos en materia de transparencia que recogió la de 1994.

Respecto a los préstamos bajo la normativa de 1994, indica que es irrelevante que los bancos no entregaran a los clientes el folleto informativo sobre el funcionamiento del IRPH, siempre que les informaran de dónde encontrar estos datos. También ve innecesaria la mención a la posibilidad de aplicar un diferencial negativo ya que se logra con la derivación a la Circular. Además, indica, el único fin de hacer referencia a este diferencial negativo es que el consumidor sepa que el índice se calcula en torno a la TAE y, para eso, basta con que el contrato indicara qué TAE se aplicaba al préstamo.

El alto tribunal señala que el uso del IRPH no mermaba la posibilidad de que el cliente pudiera comparar índice que se le estaba ofreciendo con otros intereses.