Consumo - Mercado

El índice del Banco Central Europeo que analiza la sobrevaloración de los inmuebles (cuánto se desvía el precio de lo que marcan los fundamentales) revela que en España la vivienda ya cuesta un 14,3% más de lo que 'debería'. Sin embargo, lo llamativo no es ese porcentaje, sino el ritmo que esta adquiriendo esta sobrevaloración, que ha dado el mayor salto de toda la serie histórica en un trimestre si se excluyen las volátiles cifras del periodo covid.

La demanda sigue superando con creces a la oferta (aunque esta empieza a repuntar levemente). Así, el precio de la vivienda se ha disparado un 45% en términos reales (descontando la inflación) entre el último trimestre de 2013 y el primer trimestre de 2025 en España, según datos del Banco Internacional de Pagos (BiS por sus siglas en inglés). Por el contrario, los salarios reales no se han movido. Como resultado, la vivienda es cada vez más inalcanzable para todos esos españoles (sobre todo jóvenes) que aspiran a ser propietarios. Ya necesitan 7,8 años de renta bruta de un hogar para poder adquirir una casa, según el Banco de España.

Con todo, el BCE ha publicado hace unos días su última actualización del indicador que analiza la sobrevaloración o no de la vivienda con un resultado que empieza a ser alarmante y que muestra que el precio de la vivienda empieza a tocar cotas que recuerdan a los tiempos de la burbuja. El indicador del BCE señala que el precio de la vivienda está sobrevalorado en un 14,3% en el primer trimestre de 2025, un salto porcentual de tres puntos enteros respecto al cuarto trimestre de 2024. Este incremento de tres puntos porcentuales es el mayor de toda la serie histórica (quitando el periodo covid donde todos los indicadores que configuran esta estadística se desvirtuaron).

¿Cómo puede asegurar esto el BCE? Los economistas del banco central confeccionan este indicador en base a la relación entre el PIB per cápita y el índice de precios de la vivienda, la evolución de la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler, y otros dos indicadores sintéticos que elabora la autoridad monetaria teniendo en cuenta el tipo de interés real de la economía y otros datos de ingresos. La cifra es rotunda: la sobrevaloración media (se recogen valores máximos y mínimos) de la vivienda en este momento alcanzó el 14,3% en España en el primer trimestre de 2025, último dato disponible. Un dato que supera con creces el 10% del conjunto de la zona euro para el mismo trimestre. Poco a poco, la sobrevaloración de la vivienda en España ha ido distanciándose de la de la zona euro.

La cuestión es que mire donde se mire esta tendencia no parece haber tocado techo. En el último informe de Arcano Research sobre el inmobiliario español al que elEconomista.es ha tenido acceso se repiten algunas frases que resuenan por todos los sitios: con un escenario de elevada demanda y oferta reducida, se estima que los precios seguirán al alza.

Estos expertos destacan que todavía hay margen para que el crédito siga aumentando y el activo (la vivienda) sigue siendo atractivo para los inversores pese a que existe cierta inseguridad jurídica. Estos expertos aportan un dato clave para argumentar este último: "El diferencial entre la rentabilidad del alquiler y el bono soberano se mantiene en niveles razonables, cerca a su media histórica (en torno al 0%), lo que lo convierte en una cobertura eficiente frente a la inflación".

Lo cierto es que cada indicador que se revisa certifica la misma tendencia: un precio de la vivienda en subida libre y con pocos visos de desacelerar, menos aún de caer. Los datos más recientes constatan esta realidad. El precio de la vivienda usada en España, la mayoritaria en el mercado de compraventa, registró una subida del 15,3% interanual durante el tercer trimestre del año, superior a la registrada en el segundo cuarto del año, cuando creció un 14%. Esta subida deja el metro cuadrado en 2.517 euros según el último índice de precios de idealista, actualizado el pasado de 2 de octubre. Atendiendo a la variación trimestral, los precios se han incrementado un 3,2% en los últimos tres meses. Con este precio, España alcanza un nuevo máximo histórico (en valor nominal, en valor real aún se está a un 20% de los máximos previos a la gran crisis).

Según el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de la Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda nueva y usada alcanzó los 2.047 euros el metro cuadrado en septiembre tras una subida interanual del 6,9%, con variaciones anuales que oscilan entre el 4% y el 9%. El último Informe de Vivienda de Gesvalt recoge que el precio medio de venta de la vivienda en España ha aumentado un 13,8% en el tercer trimestre en relación al mismo periodo del año pasado, situándose en los 1.886 euros por metro cuadrado.

Aunque se quedan en el segundo trimestre, los datos de organismos oficiales certifican esta pronunciada subida. Según el Ministerio de Vivienda, el avance en los precios de la vivienda libre fue del 10,4% interanual en el segundo trimestre de 2025, alcanzando el precio por metro cuadrado los 2.093,5 euros entre mayo y junio de este año. El índice de precios del INE, basado en precios de transacción, muestra un crecimiento más intenso, del 12,7% interanual en el segundo cuarto de 2025 (12,2% en el primer trimestre).

El mar de datos se vuelve más completo acudiendo a las transacciones y a la demografía. En los 12 meses hasta junio de 2025, se registraron unas 700.000 compraventas (según los datos del INE), un 19,7% más que el primer semestre del año anterior, alcanzando niveles no vistos desde 2007. Sin embargo, aunque el volumen de transacciones es muy elevado, la presión demográfica es ahora mayor que entonces: hay 4,3 millones más de personas y 3,2 millones más de hogares que en 2007.

En el otro flanco persiste la referida pírrica oferta, que empeora la situación. La mejora en la obra nueva queda sepultada a otras luces por la gran brecha existente, acrecentada notablemente en los últimos años. En los últimos 12 meses hasta el mes de mayo, se visaron unas 132.000 viviendas nuevas, lo que supone un incremento del 13% interanual, al que hay que añadir el 17% registrado en 2024. "Además, se prevé que esta tendencia continúe al alza de forma gradual, teniendo en cuenta la fortaleza que sigue mostrando la demanda y la intención del sector promotor de seguir incrementando el parque de vivienda actual. Sin embargo, este incremento en la oferta sigue siendo insuficiente para absorber la demanda y cerrar el déficit acumulado desde 2021 de más de 500.000 viviendas", ponen pie en tierra los analistas de CaixaBank Research, quienes esperan 140.000 nuevas viviendas para este ejercicio y 150.000 para 2026.

En uno de sus últimos informes, los expertos en vivienda del servicio de estudios del banco catalán se hacen eco de las pronunciadas subidas y confirman las señales de sobrevaloración en el mercado inmobiliario español. Además del referido índice del BCE, estos economistas se remiten al último Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España, en el que el supervisor estimaba que el precio de la vivienda se situaba entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo a finales de 2024 (frente a un rango de entre el 0,8% y el 4,8% seis meses antes).

"En ambos casos, por el momento, se trata de niveles aún contenidos, pero la tendencia es claramente al alza. Estos indicadores, a pesar de basarse en datos agregados y estar sujetos a un elevado grado de incertidumbre, sirven de indicación para monitorizar la posible desviación del precio de la vivienda respecto a unos valores que se podrían considerar de equilibrio", explican los economistas Judit Montoriol Garriga y Pedro Álvarez Ondina.

Baleares y Madrid lideran la sobrevaloración

Aplicando la metodología desarrollada por el Banco de España a sus estimaciones de la ratio de accesibilidad a nivel de comunidad autónoma, en CaixaBank encuentran que la mayoría de las regiones presentan signos de sobrevaloración, con Baleares y Madrid a la cabeza. "En ambos casos, estas estimaciones sugieren que el precio de la vivienda se ha ido desacoplando de la evolución de la renta de las familias, dando lugar a un creciente tensionamiento de las ratios de accesibilidad", aclaran.

Aunque estos signos de sobrevaloración y la tendencia alcista resucitan viejos temores -no es fácil olvidar una herida como la sufrida entre 2008 y 2013- el entorno actual es lo suficientemente diferente como para descartar tanto una burbuja canónicamente hablando como una notoria corrección.

En primer lugar, enumeran Montoriol y Álvarez, no se percibe un exceso de oferta de vivienda como el que se registraba en los años 2000, sino todo lo contrario. En segundo lugar, continúan, el sector financiero está mucho menos expuesto a un hipotético cambio brusco del ciclo del mercado residencial. De hecho, el crédito al sector promotor y constructor se sitúa cerca del 5% del PIB, muy alejado de los ratios superiores al 40% del PIB registrados a finales de los 2000. Por último, la situación financiera de las familias está mucho más saneada que entonces: la deuda de los hogares apenas supone el 42,5% del PIB, cuando en 2010 suponía algo más del 80%. Tampoco se está observan una relajación de los estándares de concesión de crédito.

"Lejos de corregirse, el déficit de vivienda seguirá ampliándose, aunque a un ritmo más moderado que en años anteriores", sentencian los analistas de CaixaBank, revisando al alza las previsiones del precio de la vivienda para el bienio 2025-2026. En concreto, desde la firma esperan un crecimiento alrededor del 10% este año y del 6,3% el próximo.

En un informe publicado el pasado mes de julio, la casa de análisis británica Oxford Economics respaldaba la visión de que el mercado de vivienda en España no está atravesando una burbuja como la de los 2000 pese a las abruptas subidas de precios y dejaba un pronóstico de aumento de precios muy similar al de CaixaBank con una subida del 11% este año y del 6% en 2026. Los precios de la vivienda aún tienen cuerda para rato.