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- ¿Qué garantías protegen al arrendatario?

En el contrato de arrendamiento nos vamos a encontrar con garantías que tienen la finalidad de asegurar el pago de la renta. En el caso de la fianza, se trata de una garantía legal que debe ser equivalente a un mes de la renta e ingresada en el organismo competente.

Sin embargo, existen otras garantías que se pactan con el arrendador. El depósito es una de ellas, siendo habitual que en los contratos de arrendamiento se estipule su devolución una vez se hubiera procedido a la entrega de la vivienda.

El Código Civil desmiente la aplicación de este tipo de cláusulas al establecer que el depósito debe ser restituido al depositante cuando lo reclame, aunque en el contrato se haya fijado un plazo o tiempo determinado para su devolución.

Si has constituido esta garantía en tu contrato de arrendamiento, el impago de los meses de la renta puede compensarse con el dinero depositado, sin necesidad de abandonar el inmueble. Si las partes hubieran convenido garantizar el pago de la renta mediante prenda, el propietario podría retener el dinero y compensar con esta garantía también la falta de pago.

En caso de que se hubiera pactado un aval bancario, podrá el propietario ejecutarlo y cobrar las rentas pendientes, o bien contratar un seguro de impago cuyo coste no podrá repercutirse en el arrendatario.

- ¿Qué obligaciones tienen los arrendadores?

Cada vez es más habitual que los propietarios se comuniquen con sus inquilinos por correo electrónico, mensajes instantáneos o llamadas telefónicas. Sin embargo, para poder proceder al desahucio por impago de rentas, todos los arrendadores deben justificar la enervación del arrendatario, esto es, darle la oportunidad a su inquilino de formalizar los pagos de la renta con anterioridad a la interposición de la demanda de desahucio.

La enervación debe notificarse fehacientemente mediante burofax y que transcurran, al menos, treinta días desde que el arrendatario recibe el requerimiento de pago para interponer la demanda de desahucio por impago de rentas.

Es necesario tener en cuenta que actualmente con la crisis sanitaria se ha modificado la regulación. Si el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, puede solicitar al propietario el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.

Por su parte, el propietario tendrá la obligación de comunicar a su inquilino, en el plazo máximo de siete días laborables, las condiciones del aplazamiento o de fraccionamiento del pago de la deuda o, en su defecto, las alternativas que plantea.

Si el propietario no acepta ninguna opción, entonces deberán tenerse en cuenta las garantías que se han pactado en el contrato de arrendamiento y ejecutar las mismas para compensar el impago.

La cualidad de vulnerabilidad económica se rige por el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM, por sus siglas), que no podrá ser superior a 1.613,52 euros al mes y ello sin tener en cuenta hijos menores al cargo de la unidad familiar u otras circunstancias especiales, como situaciones de dependencia, discapacidad o reconocimiento como víctima de violencia de género y familias numerosas, en cuyo caso el cálculo del IPREM variará.

Si el propietario de la vivienda no es un gran tenedor, o una empresa pública, el aplazamiento deberá solicitarse al arrendador antes del día 2 de mayo.

Si, por el contrario, el propietario posee más de diez inmuebles (sin contar garajes y trasteros), o arrienda una superficie de más de 1.500 metros cuadrados, estará obligado a conceder el aplazamiento temporal del pago de la renta a sus inquilinos por un máximo de cuatro meses, o su reducción a la mitad, desde el momento en que el inquilino le acredite que se encuentra en una situación de vulnerabilidad.

- ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento?

Con la declaración del estado de alarma, han quedado suspendidos los plazos procesales para los procedimientos de desahucio. Los arrendadores no podrán agilizar este tipo de procedimientos, ni enervar al inquilino por impago de rentas.

En el Real Decreto por el que se declara el estado de alarma se establece la suspensión de los plazos de prescripción y de caducidad por lo que se interrumpen, entre otros, los plazos para recobrar y exigir el cumplimiento de los arrendamientos y cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.

Además, la legislación prevé expresamente la suspensión de los desahucios por falta de pago cuando no exista una alternativa habitacional y una prórroga de la vigencia de los contratos de arrendamiento por un máximo de seis meses más, si dicho contrato expirara dentro del periodo comprendido entre la declaración del estado de alarma y hasta transcurridos dos meses desde la salida de la crisis sanitaria.

En definitiva, nos encontramos en una situación que debe ser comprendida, tanto desde el punto de vista del arrendador quien debe demostrar su buena fe, no pudiendo acudir a los medios legalmente articulados para resolver el contrato de arrendamiento, como desde el punto de vista del arrendatario quien debe ejecutar todas las garantías y realizar un esfuerzo económico mientras dure el COVID-19.