Sumario Semana del 5 al 11 de Enero de 2026. Edición 1.

Consumo - Mercado

Fuente: UCACYL-VA / Norte de Castilla 18 de Junio de 2018

La justicia europea aún no ha dicho su última palabra sobre la letra pequeña de las hipotecas.

Han pasado algo más de cinco años desde que el Tribunal Supremo revolucionó el sector financiero en España, al declarar nulas las cláusulas suelo que no fueran transparentes o resultaran difícilmente comprensibles. Y la incertidumbre sigue dominando el mercado hipotecario. Eso sí, resulta menor por las sentencias que ha ido dictando dicho órgano judicial en otros casos, pero algunas dudas permanecen. La justicia europea también ha intentado poner luz en un ámbito que ha demostrado tener más sombras de las que se le suponían hace poco más de un lustro, aunque aún no ha terminado de decir su última palabra. De hecho, incluso el propio alto tribunal le sigue consultando.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), con sede en Luxemburgo, tiene pendiente pronunciarse sobre cinco aspectos que siguen motivando cientos de demandas por parte de los consumidores. Incluso van a volver a analizar la polémica normativa española sobre desahucios, de la que ya dijeron en julio de 2014 que no respetaba los derechos de los consumidores y un año después dictaminaron que los cambios realizados tampoco lo hacían por los plazos previstos para las ejecuciones.

Ahora los magistrados de la curia europea van a estudiar si un banco tiene derecho a desahuciar pese a haber podido incurrir en prácticas desleales, o bien el código de buenas prácticas aprobado por el Gobierno en 2012 le obliga a aceptar la dación en pago, esto es, a saldar la deuda a cambio de quedarse con la casa. El abogado general asignado a esta causa -su papel es parecido al del fiscal en España y con frecuencia su criterio es seguido por el tribunal- estima que no sería causa suficiente para impedir la ejecución, salvo que existiera una cláusula abusiva, aunque sí cabría multar a la entidad.

También relacionado con posibles desahucios está el asunto de las cláusulas de vencimiento anticipado, cuestión planteada por el Supremo ante las dudas sobre qué hacer ante esta letra pequeña que permite ejecutar un préstamo e iniciar el lanzamiento de una vivienda, es decir, terminar expulsando a quien vive en ella. La justicia española viene rechazando, en general, que se pueda hacer con el impago de solo tres cuotas, como recoge la última reforma hipotecaria realizada en 2013.

La doctrina de la Corte de Luxemburgo, por su parte, establece que ese retraso en cumplir los pagos bancarios debe ser «sustancial» respecto al total del préstamo. Y en la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, aún en tramitación parlamentaria, se habla de nueve cuotas o un 2% de la suma financiada, aunque el PSOE pide un mínimo del 5%.

Como esa regulación no se aplicaría a los casos ya judicializados, el alto tribunal quiere saber a qué atenerse. Y lo mismo pasa con los intereses de demora aplicados por un banco si se estima que son abusivos -por superar, al menos, en dos puntos los tipos ordinarios-, pues en caso de anularlos duda si el cliente moroso habría de quedar sin recibir penalización alguna. El abogado general que revisó el caso en el TJUE cree que bastaría con aplicar el interés ordinario.

Volverán al Supremo

No son esas las únicas situaciones sobre las que otros tribunales -diferentes Juzgados de Primera Instancia de varias provincias- se han mostrado vacilantes y han pedido consejo al TJUE, que, no se olvide, en las cuestiones prejudiciales «no aplica por sí mismo el Derecho de la UE, solo ayuda a resolverlo» -reza su normativa-, lo cual hace que en última instancia el Supremo tuviera que interpretar lo que dice la curia europea. La polémica labor de los fondos 'buitre' que pululan en los últimos años en el sector inmobiliario también está en su punto de mira, en este caso para resolver si una entidad puede venderles una hipoteca sin dar la opción de pagarla al cliente. El abogado general estima que sí, aunque haya «fines especulativos» y el traspaso sea a precio «irrisorio».

Estas son las causas que van más avanzadas, aunque según fuentes jurídicas no se espera que haya sentencia sobre ellas hasta al menos el otoño. Más reciente es la consulta sobre el uso del índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH), una de las alternativas más extendidas al euríbor -lo tienen un millón de hipotecas que suman más de 15.000 millones de euros-. El Supremo señaló en noviembre -aunque con dos votos particulares frente a ocho- que era legal salvo que se demostrara, caso por caso, que su aplicación resultaba «abusiva» o no era «transparente» en su redacción. Pero varios jueces entienden que la falta de información de todos los riesgos inherentes al IRPH sería norma casi común y dudan si anularlo.

En poco tiempo podría abrirse otra causa, si prosperan las peticiones de varias asociaciones de consumidores ante los jueces, sobre el reparto de gastos hipotecarios. Y no solo del notario y otros, sino también con los impuestos pese a dar el Supremo la razón a la banca en febrero.