Sumario Semana del 5 al 11 de Enero de 2026. Edición 1.

Consumo - Mercado

Fuente: UCACYL / El Economista 27 de Septiembre de 2016

El comprador recuperará lo pagado si le ocultaron ilegalidades urbanísticas.

El comprador de una vivienda puede recuperar el dinero que ha anticipado si se anula el contrato de compraventa por haber ocultado el vendedor irregularidades urbanÃsticas, segÃºn establece una sentencia del Tribunal Supremo, de 12 de septiembre de 2016.

El ponente, el magistrado Baena Ruiz, recuerda "las garantÃas legales de las cantidades anticipadas para adquisiciÃ³n de viviendas que regula la Ley 57/1968 y disposiciÃ³n adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de OrdenaciÃ³n de la EdificaciÃ³n, en la que se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compraventa no llega a buen fin, por declararse nulo por invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificaciÃ³n de naturaleza urbanÃstico".
Condiciones fÃsicas y jurÃdicas
Razona tambiÃ©n que "tan esencial es el error provocado por la ocultaciÃ³n que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanÃstica, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no ha llegado a buen fin, pues era factible la entrega fÃsica de la vivienda al encontrarse terminada, pero adolecÃa de condiciones jurÃdicas que garantizasen el uso pacÃfico de futuro, sin miedos ni sobresaltos por ilegalidades urbanÃsticas".
Y concluye el magistrado sus razonamientos, disponiendo que la existencia de ilegalidades urbanÃsticas no puede considerarse como algo que escapa del Ã¡mbito de la Ley 57/1968, "pues se encuentra estrechamente relacionada con la obligaciÃ³n del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones fÃsicas y jurÃdicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustraciÃ³n de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato".
Indica tambiÃ©n Baena Ruiz que "la obligaciÃ³n de entrega por parte del vendedor presenta un doble aspecto: fÃsico o material, consistente en la puesta en posesiÃ³n que en casos de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pÃºblica; y otro jurÃdico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesiÃ³n legal y pacÃfica de la cosa a favor del comprador?.
Lo relevante para el comprador es que la entrega de la vivienda se produzca cuando el inmueble estÃ© en condiciones de ser disfrutado segÃºn su destino. AsÃ define que la obligaciÃ³n del vendedor de entregar la vivienda supone "la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupaciÃ³n de un modo definitivo y sin obstÃ¡culos o impedimentos administrativos o urbanÃsticos".
En consecuencia, concluye que el vendedor responde no sÃ³lo de la entrega de la vivienda, sino tambiÃ©n de efectuarla con utilidad para su destino propio, lo que supone, la condiciÃ³n de habitabilidad.
En el caso en litigio, a pesar de haberse expedido la licencia de ocupaciÃ³n, el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura habÃa ordenado la reposiciÃ³n de los terrenos a su estado anterior por lo que existÃa un "peligro cierto y grave" de demoliciÃ³n sobre la vivienda, basado en esa resoluciÃ³n judicial firme, que no se podÃa esquivar modificando el Plan General Municipal como consecuencia del Proyecto de InterÃ©s Regional (PIR) anulado.
Diligencia de la aseguradora
Con respecto a la aseguradora, la sentencia concluye que si hubiese cumplido con sus obligaciones, entre la que se encuentra la de entrega de una vivienda hÃ¡bil para su destino por estar cubierta con la normativa urbanÃstica, "habrÃa podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanÃsticas que ya existÃan cuando concertÃ³ el seguro". Por esa falta de diligencia, condena a la aseguradora a devolver a la compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda mÃ¡s los intereses recogidos en la demanda.
Sentencias complementarias
Esta sentencia viene a complementar a las de 20 de enero de 2015 y 21 de diciembre de 2015, de las que es ponente el magistrado MarÃn CastÃ¡n. AsÃ, en la primera se determina que en caso de retraso en la entrega de una vivienda por su promotor, tal y como regula el artÃculo 3 de la Ley 57/68, se puede conseguir la resoluciÃ³n de la compraventa por incumplimiento, aÃºn cuando dicho retraso sea mÃnimo.
En la segunda, se establece como doctrina que en las compraventas de viviendas, bajo la Ley 57/1968, las entidades de crÃ©dito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantÃa, responden frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.
La Ley 57/1968 estÃ¡ ya derogada por la Ley 20/2015, de julio, de OrdenaciÃ³n, SupervisiÃ³n y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras. Ã‰sta introduce una modificaciÃ³n de la DisposiciÃ³n Adicional Primera de LOE, que entrÃ³ en vigor el 1 de enero de 2016, que regula ahora las obligaciones del promotor que percibe cantidades anticipadas.