Sumario Semana del 5 al 11 de Enero de 2026. Edición 1.

Consumo - Mercado

Fuente: UCACYL-BU / Diario de Burgos 25 de Mayo de 2015

Vuelve la "guerra hipotecaria".

Es evidente que el sector inmobiliario se está recuperando, ya que los precios invitan a invertir en una primera o, incluso, en una segunda vivienda, a lo que hay que añadir que la caída del euríbor, la recuperación económica y la apertura del crédito están animando el mercado inmobiliario y, en consecuencia, a la concesión de financiación para inmuebles. De este modo, La guerra hipotecaria vuelve a las sucursales y son muchas las entidades que ofrecen créditos con diferenciales por debajo del 1%.

Sin embargo, hay clientes que no están satisfechos con las condiciones de la hipoteca que firmaron, bien por las comisiones que les cobra el banco o porque la contrataron años atrás, cuando el diferencial sobre el euríbor era muy alto. De ahí, que haya quienes se planteen llevarla a otra entidad o cambiar las cláusulas. Esto es posible, pero hay que ser consciente de que no sale gratis ni siempre compensa.

Hay que tener en cuenta que las normas de un préstamo hipotecario se pueden modificar mediante la subrogación o novación del mismo. La primera opción consiste en pasar el crédito a otra entidad si ofrece mayores ventajas, mientras que la segunda es el proceso mediante el cual el banco modifica la naturaleza de la hipoteca tras renegociarla con sus titulares.

Para recitificarlas es necesario cumplir tres requisitos:haber abonado, al menos, tres años de hipoteca, estar al corriente de todos los pagos y, generalmente, es necesario que el dinero que se debe sea sobre la vivienda habitual.

En el caso de satisfacer estos tres puntos, el interesado debe dirigirse a su banco y plantear una mejora de lo estipulado en el crédito o ir a otra entidad y estudiar las posibilidades que tiene de cambiarse. Si se opta por renegociarlo (novación sin cambiar de entidad, debe quedar claro que el banco no tiene ninguna obligación de mejorar las condiciones de la hipoteca que tiene contratada, pero tampoco le interesa a dicha firma bancaria a que lleve el crédito hipotecario a otra empresa financiera porque no quiere perder clientes.

Por otro lado, también existe la posibilidad de realizar novación sobre el tipo de interés aplicado, el importe pendiente (si necesitara disponer de más dinero), el plazo de amortización (tanto para prorrogarlo como para recortarlo) y sobre el cambio de los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación, divorcio y fallecimiento).

Escritura pública. Los gastos asociados a una novación no son muy altos, a no ser que solicite un aumento del importe de la hipoteca. Si solo se rebaja el tipo de interés, ni siquiera es necesaria una escritura pública. Si se cambia de un interés fijo a uno variable, o viceversa, o si se varía el tipo de referencia u otra condición, hay que firmar una documento de novación, cuyos gastos notariales y registrales son muy reducidos, ya que, por ejemplo, se estará exento del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.).

La segunda opción es hacer una subrogación, si se elige por trasladar el préstamo a otra entidad. No hace falta pedirle permiso al banco para llevarlo a cabo. En cualquier momento de la existencia de dicho contrato hipotecario se puede cambiar la hipoteca de corporación y para ello no hace falta ni el consentimiento de la entidad bancaria ni que aparezca ninguna cláusula especial en dicho contrato.

Además, como el banco está capacitado para igualar o mejorar la oferta, es posible que cuando el interesado le comete a la entidad con la que está comprometido, que está pensando en hacer una subrogación de hipoteca le intente convencer para que se quede y haga una contraoferta que iguale o mejore las condiciones de la hipoteca que se ha pensado firmar. Si fuera así, la empresa financiera tiene un plazo de 15 días para enervar la oferta y tendrá que acudir al notario para explicar su intención de igualar o mejorar la propuesta de la nueva entidad.

Los gastos asociados a la subrogación de una hipoteca son la mayor barrera al resultar muy superiores a los de la novación. La operación puede salir por unos 500 o 600 euros en el mejor de los casos, o de 1.500 a 1.700 euros en el peor de ellos. Depende de lo que quede por pagar de hipoteca y de las comisiones del préstamo.

En concreto, el cliente debe abonar una comisión de cancelación al antiguo banco si figura este concepto en la escritura. También los gastos de notaría, registro y de gestión de la de subrogación. Es importante calcular la cuota del nuevo crédito para saber en cuántos meses se habrá amortizado la deuda.

Esta opción se recomienda a personas que abrieron su hipoteca en un momento en que los intereses aplicados por los bancos eran superiores a euríbor + 2,5%. Teniendo en cuenta que ahora es posible encontrar ofertas alrededor del 1,30%, el ahorro puede ser sustancioso.

Diferencial. Por ejemplo, si de la hipoteca quedara por pagar 150.000 euros en 30 años a euríbor + 2,5%, y el cliente paga a su banco una cuota mensual de 610 euros actualmente, si le ofrecen una hipoteca a euríbor + 1,20% en otro banco pagará 518 euros, con lo que el ahorro mensual será de 90 euros.

Sin embargo, no hay que fijarse solo en el diferencial. Los tipos de interés son muy importantes, pero también forman parte del precio del préstamo las comisiones y seguros obligatorios. Por tanto, si el interesado quiere una subrogación y firmar una nueva hipoteca con un diferencial más bajo, debe calcular que no se verá obligado a contratar muchos productos y seguros obligatorios y acabará pagando de más.

En definitiva, antes de lanzarse a la subrogación es conveniente hacer números. Los expertos recomiendan pedir a la entidad bancaria un desglose gratuito de todos los gastos y, con el coste total en la mano, ver cuántos años se tardarán en amortizar ese gasto. Se trata de que el ahorro mensual sea suficientemente importante como para que valga la pena el trámite.