Sumario Semana del 5 al 11 de Enero de 2026. Edición 1.

Consumo - Mercado

Fuente: UCACYL / Expansión 20 de Junio de 2014

Los ayuntamientos tendrán que indemnizar a 900.000 familias.

El Supremo falla en contra de la Administración y de las recalificaciones de terrenos realizadas en pleno ‘boom’ inmobiliario, por lo que los consistorios tendrán que devolver una parte del IBI cobrado.

Revés judicial para las maltrechas arcas de los ayuntamientos, que van a ver cómo ingresan cada año alrededor de 4.500 millones de euros menos por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), además de tener que devolver parte de este tributo cobrado en los últimos años. En una reciente sentencia, a la que ha tenido acceso EXPANSIÓN, el Tribunal Supremo (TS) considera que los propietarios de fincas recalificadas como urbanas, pero donde no se hayan construido edificios, podrán pagar la tasa como si se tratara de suelo rústico.

El fallo del Alto Tribunal, que afecta a más de 900.000 parcelas en España, se remonta a un conflicto que la Administración Pública mantenía con unos 300 propietarios de fincas en Badajoz. El Ayuntamiento de esta ciudad decidió, en 2007, recalificar varios terrenos rústicos y darles la consideración de urbanos, por lo que muchos propietarios vieron cómo el impuesto que pagaban en concepto de IBI era, en algunos casos, hasta cien veces más.

Aunque en principio una recalificación es positiva, pues supone aumentar el valor catastral de una finca, esto es sólo una buena noticia si el propietario vende los terrenos a una inmobiliaria que pueda desarrollar un proyecto urbanístico, ya que el precio del valor del suelo se dispara. El problema llegó con la crisis y el fin de la burbuja inmobiliaria, que supuso la paralización de la mayoría de los planes urbanísticos en España, atrapando a propietarios y constructoras, que se encontraron en posesión de parcelas con unas altas cargas impositivas y poco o nulo rendimiento económico.

Reclamaciones

En 2009, varios propietarios afectados por las últimas recalificaciones del Ayuntamiento de Badajoz iniciaron una reclamación para pagar el IBI como suelo rústico. Primero fue ante el catastro, que rechazó las pretensiones de los afectados. Después, recurrieron ante el Tribunal Económico-Administrativo de Extremadura, que también desestimó la demanda. Sin embargo, en 2013, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Extremadura dictó una sentencia revolucionaria al aceptar las pretensiones de los propietarios y considerar que, aunque se trate de suelo urbano, el IBI correspondiente a esta categoría sólo debe hacerse efectivo cuando exista un plan parcial urbanístico o se haya construido alguna dotación (carreteras o alumbrado). En caso contrario, se paga como terreno rústico.

“La sentencia no señala que el suelo deje de ser urbanizable, sino que su valor es rústico mientras no tenga un desarrollo urbanístico”, explica Luis Diaz-Ambrona, socio del bufete que lleva su apellido y representante legal de los afectados que lograron el fallo a su favor del TSJ de Extremadura.

Con el objetivo de que este fallo no sentara jurisprudencia, el Estado interpuso un recurso de interés de ley ante el Tribunal Supremo, que si bien no servía para revocar la sentencia anterior, al menos evitaría que fuera de aplicación en el resto del país. Sin embargo, el TS ha fallado en contra de la Administración, por lo que la decisión del TSJ de Extremadura “rige para todos los tribunales y jueces de España”, según apunta Antonio Hernández Mancha, socio de MGM Mancha Asesores y abogado que ha participado junto a Diaz-Ambrona en la representación de afectados en esta segunda fase del conflicto ante el Supremo.

Interés general

Los abogados del Estado intentaron que el Alto Tribunal rechazara esta nueva doctrina alegando que era “gravemente dañosa para el interés general”, ya que, según sus propios cálculos, hay más de 900.000 inmuebles afectados en España que podrían beneficiarse de esta medida. Aunque todavía no existen cálculos económicos sobre el alcance real de esta sentencia, que dependerá de la cifra oficial que facilite el catastro, las primeras aproximaciones apuntan a que los ayuntamientos dejarán de ingresar 4.500 millones de euros al año por el IBI, cuya recaudación depende principalmente de los terrenos declarados como urbanos.

Esta sentencia del Supremo no se aplica automáticamente a todos los casos, sino tan sólo a aquellos que se encuentren recurridos ante los tribunales, que ahora deberán aplicar el fallo del TS. Sin embargo, Diaz-Ambrona y Hernández Mancha explican que “puede buscarse un traje jurídico” para que quienes no hayan reclamado por la vía judicial puedan verse beneficiados y se les devuelva el dinero pagado en exceso. El problema, según estos expertos, es que cada comunidad autónoma tiene su propia normativa urbanística y cada Ayuntamiento su plan local, por lo que es necesario estudiar cada caso. “Aun así, la filosofía general es la misma”, apuntan y aunque cada consistorio utilice unos términos diferentes, la doctrina del Supremo marca que debe tenerse en cuenta el valor rústico para efectos fiscales cuando no exista desarrollo urbanístico en los terrenos afectados.

En su sentencia, el Alto Tribunal asegura que, de no ser así, se estaría vulnerando el artículo 33 de la Constitución, que defiende la propiedad privada y garantiza que “nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos”. El Supremo llega a tener en cuenta que, de aplicarse un valor superior para calcular un impuesto, podría hipotéticamente llegar a plantearse que se está confiscando una propiedad ya que, como explica Luis Diaz-Ambrona, “se está gravando una riqueza inexistente”.

Es más, tras la recalificación de los terrenos y la posterior caída del sector inmobiliario, se han llegado a dar casos de propietarios que han heredado terrenos que, al ser considerados urbanos, no han podido hacer frente a los pagos del tributo. En situaciones extremas, al no encontrar un comprador, los dueños no han encontrado otra solución salvo ofrecer metros cuadrados de la finca afectada como pago en especie a los ayuntamientos. Aunque éste no es el objetivo de los consistorios, dada la elevada carga impositiva podían hacerse con el control efectivo del suelo en poco más de una década.

Además de para particulares, el fallo del Supremo también supone una inyección de oxígeno para las cuentas de las inmobiliarias con suelo no urbanizado en sus carteras, ya que, además de ahorrarse el gasto tributario que supone tener activos no edificados en su balance, podrán apuntarse créditos fiscales que, en algunos casos, incluso podría servirles para superar una situación de concurso de acreedores.

¿Cómo se calcula el IBI?

Los ayuntamientos ingresan anualmente cerca de 10.000 millones de euros por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), de los que la mayoría, más del 90%, procede de lo que se condiera suelo urbano. Al estar dentro de las ciudades y poder edificarse, su valor castratal aumenta considerablemente y los propietarios tienen que pagar entre el 0,5% y el 1% de su valor. Sin embargo, en el caso del suelo rústico, el gravamen se establece de forma diferente, ya que se establece en función del rendimiento que se obtenga por su uso, por ejemplo, en función del cultivo. Esto hace que, por ejemplo, una recalificación suponga pagar hasta cien veces más de IBI por el mismo terreno.