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El Fondo Monetario Internacional ha publicado una nota en la que analiza la evolución del precio de la vivienda en los países desarrollados en los útlimos trimestres con datos disponibles. "Los mercados inmobiliarios mundiales están retrocediendo después de años de subidas constantes", señalan los economistas del FMI.

Durante 2020 y 2021, el precio de la vivienda ha disfrutado de incrementos que han alcanzado incluso los dos dígitos en algunas regiones como la Eurozona, EEUU o Australia. Ahora, con la histórica subida de tipos de interés, la desaceleración de la economía y el naciente riesgo financiero para algunos bancos, la situación podría dar un giro completo. Los precios han comenzado a caer en varios países, pero los factores señalados anteriormente pueden agudizar la corrección e incluso llevar las correcciones de la vivienda a países que no presentaban desequilibrios (sobrevaloración, crecimiento excesivo del crédito hipotecario...) a primera vista.

Los movimientos subrayan cómo los mercados inmobiliarios se están ajustando a los crecientes tipos de interés a medida que los bancos centrales intentan contener la inflación. Los tipos oficiales han aumentado en promedio 4 puntos porcentuales en las principales economías, a niveles que prevalecían antes de la crisis financiera mundial.

En el caso de la zona euro, el incremento ha sido de 350 puntos básicos y dio comienzo meses más tarde que en EEUU, por lo que el impacto sobre el inmobiliario debería tardar algo más en sentirse de forma plena. Siempre existe un decalaje entre las subidas de tipos y su transmisión total a la economía.

En EEUU, por ejemplo, la Reserva Federal aumentó los tipos de interés oficiales hasta el 4,5-4,75% desde el 0% en el que se encontraban hace un año: "Este es el ritmo más rápido de aumentos de tipos en décadas. Esto, a su vez, ha llevado a un fuerte aumento en los tipos hipotecarios a 30 años, que ha subido hasta alcanzar máximos de dos décadas, tocando el 7,1% en ciertos momentos de los últimos meses", según destaca la nota del FMI.

El impacto de la subida de tipos

Los tipos de interés juegan un papel fundamental en los precios de la vivienda, junto con el crecimiento de los ingresos y de la población por el lado de la demanda, y con otros factores de oferta, como los costes de construcción y las regulaciones. No obstante, desde el FMI sostienen que hay "una regla empírica basada en la evidencia de varios países es que cada aumento de 1 punto porcentual en los tipos de interés reales reduce el ritmo de crecimiento del precio de la vivienda en aproximadamente dos puntos porcentuales".

Antes del reciente ciclo de ajuste, los tipos de interés habían tenido una tendencia a la baja. Racionalmente, los tipos de interés más bajos condujeron a un aumento en la demanda de vivienda al reducir el coste de los préstamos para financiar la compra de una casa. Ahora el proceso se ha invertido por completo. Cada aumento de un punto porcentual en los tipos hipotecarios aumenta el pago de intereses mensuales para el comprador medio de vivienda en EEUU 100 dólares.

La situación en la Eurozona

En la Eurozona, la situación es un tanto similar. El Banco Central Europeo ya ha realizado cinco subidas de tipos de interés en los últimos ocho meses. La última, de 50 puntos básicos, conforma el ciclo más agresivo de la historia de la institución monetaria hasta situar los tipos en el 3,5%. Esta es la escalada más abrupta en la historia del banco, que tiene un impacto directo en el consumo de los ciudadanos y muy particularmente en los préstamos hipotecarios al ocasionar la mayor alza del euríbor en toda su historia.

"En esta etapa los ciudadanos con hipotecas variables en revisión tendrán que afrontar un gasto de entre 270 y 650 euros más al mes, lo que supone de 3.300 a 7.700 euros a mayores al año. Se evidencia un incremento del 55% interanual, según la estimación del análisis 'Impacto de la subida de tipos en el mercado de la vivienda' realizado por Fotocasa.

El impacto más inmediato está siendo en los créditos hipotecarios a tipo variable, ya que el 70,5% del volumen vivo hipotecario está referenciado al euríbor y este índice lleva en positivo desde el mes de abril de 2022, acercándose cada vez más al 4% en su tasa mensual, sin tener en cuenta la volatilidad de los últimos tres días. Tras esta subida de marzo los ciudadanos a quienes les toque revisión este mes o en adelante verán como su cuota se ha incrementado con respecto al año pasado, y también con respecto a hace 6 años -desde febrero de 2006, cuando el euríbor se encontraba en negativo, según Fotocasa.

¿Dónde ha caído más la vivienda?

En un informe de finales de febrero, Evghenia Sleptsova, analista de Oxford Economics, destacaba que la última ronda de endurecimiento de las políticas ha contribuido a un desplome de los precios de la vivienda especialmente en las economías avanzadas que habían registrado el mayor crecimiento de los precios de la vivienda en los dos años anteriores.

"El mercado inmobiliario canadiense, tras años de sobrecalentamiento, se encuentra ya en territorio de colapso. Tras subir un 47% entre marzo de 2020 y marzo de 2022, los precios reales de la vivienda cayeron durante nueve meses seguidos hasta diciembre y se situaron un 19% por debajo de su máximo en el primer trimestre de 2022 (la mayor y más rápida caída desde 2005). En otras economías avanzadas se están produciendo correcciones similares: Suecia (-22% entre el primer y el cuarto trimestre de 2022), Nueva Zelanda (-21%), Australia (-12%)", exponía Sleptsova.

De hecho, la economista ponía el acento en que entre las economías más arriesgadas se encuentran las que hace un par de trimestres registraban un recalentamiento del crédito y de los mercados inmobiliarios, y que ahora están sufriendo caídas significativas de los precios inmobiliarios, de los mercados de renta variable y del crédito: Canadá, los Países Bajos, Suecia, Nueva Zelanda y Dinamarca.

La caída en Dinamarca

Empezando por Dinamarca, el mercado inmobiliario más golpeado en la prospectiva del FMI, el propio banco central danés ha reducido esta semana drásticamente su previsión de precios de la vivienda para 2023, ya que los costes de los préstamos están aumentando y el poder adquisitivo se ve erosionado por la inflación. Los precios de la vivienda en el país nórdico, que ha tenido el período más largo del mundo de tipos de interés negativos, están cayendo más rápido que en la zona euro, dijo el Nationalbanken el miércoles.

Los precios de la vivienda en Dinamarca se reducirán probablemente un 9,4% este año, frente a la previsión de septiembre del banco de una caída del 5,6%. La caída de 2023 -que sería la más pronunciada desde 2009, cuando el mercado se vio afectado por la crisis financiera mundial- se verá interrumpida por descensos más modestos del 0,4% el año pasado y del 0,3% el año que viene, lo que sitúa al mercado danés de la vivienda abocado a tres años consecutivos de contracciones.

La vivienda en Suecia

Esta previsión se produce después de que los precios daneses de la vivienda cayeran por séptimo mes consecutivo en enero, alcanzando un descenso del 10% desde el máximo alcanzado en junio. Su descenso se ha hecho eco del de la vecina Suecia, donde el mercado se ha tomado un respiro tras una caída de alrededor del 15%, entre las más pronunciadas del mundo. El caso sueco ha tenido eco mediático en la medida en que es una economía particularmente sensible a las subidas de tipos. Igual que en Dinamarca, tras años de tipos de negativos, el Riksbank emprendió la senda al alza, lo que ha infligido dolor.

Los canales de transmisión de la política monetaria son mucho más anchos y caudalosos que en otras economistas por varias razones, entre las que destacan los tipos variables de los préstamos para vivienda (cuya subida deja menos ingresos disponibles para bienes y servicios a las familias), que además tienen efectos negativos sobre la riqueza y generan una caída en la inversión fija. Suecia destaca por su alta proporción de hipotecas variables, que representan más de la mitad del total.

Aunque el sentimiento del mercado inmobiliario sueco mejoró significativamente en enero-febrero, y los datos de marzo muestran que el repunte se mantuvo, a pesar de un aumento en las expectativas de tipos de los hogares.

El sentimiento general sigue siendo negativo, -9 en marzo frente a -8 en febrero, lo que indica que los precios siguen sufriendo cierta presión a la baja. "Seguimos esperando que la corrección total de los precios de la vivienda se sitúe en torno al 20% desde el máximo alcanzado en febrero del año pasado, invirtiendo la mayor parte del exceso de repunte observado durante la pandemia. La reciente moderación del descenso permite albergar ciertas esperanzas de que los resultados no sean aún peores", señalaban hace pocos días Daniel Bergvall y Marcus Widén, del banco local SEB.

El inmobiliario en Nueva Zelanda

En Nueva Zelanda, el declive del mercado inmobiliario volvió a acelerarse en febrero con el valor de los inmuebles borrando un 9% interanual. El último índice de precios de la vivienda de la empresa de investigación inmobiliaria CoreLogic mostró que los valores mensuales de la propiedad cayeron un 1% el mes pasado, en comparación con la caída del 0,3% de enero. Los precios de la vivienda en Nueva Zelanda caerán este año más de lo que se pensaba, según una encuesta de Reuters entre analistas inmobiliarios, que prevén una caída de más del 20% de pico a valle.

El economista jefe del sector inmobiliario de CoreLogic, Kelvin Davidson, dijo que la demanda estaba siendo frenada por las subidas de tipos de interés del Banco de la Reserva (RBNZ). "A pesar de que los tipos hipotecarios están en o cerca de un máximo, las sombrías perspectivas del RBNZ para la inflación y la economía en general siempre iban a pesar más en los valores inmobiliarios. "Tras el boom inmobiliario posterior al covid, la asequibilidad se tensó tanto que una recesión se había convertido en un riesgo muy real para la segunda mitad de 2021, cuando los tipos hipotecarios empezaron a subir de nuevo".

El caso de Canadá, la presión sobre los precios de la vivienda en Canadá se relajó en febrero, después de que el banco central (BoC) señalara que estaba dispuesto a pausar su campaña de subida de los tipos de interés, compromiso que cumplió a comienzos de marzo. El precio de referencia de la vivienda en el país cayó un 1,1% en febrero respecto al mes anterior, el menor descenso intermensual desde el pasado marzo, según datos desestacionalizados publicados el miércoles por la Asociación Canadiense de Bienes Raíces. Sin embargo, el aumento de los costes de los préstamos el año pasado provocó uno de los descensos más rápidos registrados en el valor de la vivienda en Canadá.

Queda por ver si el mercado canadiense se estabilizará con el BoC manteniendo su decisión de no subir más los tipos. "Hay indicios de que la actividad de ventas y los precios pueden estar cerca de su punto más bajo", asegura Doug Porter, economista jefe del Bank of Montreal, en un informe a los inversores recogido por Bloomberg. "El reajuste de los tipos de interés en el último año ha disipado parte de la espuma de la época de la pandemia en el mercado inmobiliario canadiense".

En la zona euro, el mercado de la vivienda ya se encontraba en un ciclo expansivo relativamente largo antes de que estallara la pandemia.

Aunque las medidas de contención provocaron una caída significativa de la inversión residencial, los precios de la vivienda se dispararon, ya que los tipos de interés en mínimos históricos y el deseo de disponer de más espacio impulsaron la demanda. Todavía hoy el repunte del mercado inmobiliario de la zona del euro se encuentra ya en su noveno año y hasta ahora la actividad se ha mantenido relativamente resistente en la mayoría de los países de la zona a pesar del endurecimiento de las condiciones financieras, si bien hay excepciones como Alemania y algunas economías más pequeñas como Finlandia, puntualizan desde Danske Bank.

Los estrategas del banco sueco Aila Mihr y Pasi Kuoppamäki admiten que existe una gran incertidumbre sobre el impacto de unos tipos de interés más altos en la región. "Tras una década de descensos constantes, los tipos hipotecarios empezaron a subir a principios de 2022, incluso antes de que el BCE iniciara su ciclo de subidas en julio de 2022. Los tipos hipotecarios han subido más rápidamente en Alemania e Italia, registrándose subidas algo menores en Francia y España. El encarecimiento de los tipos de interés y la baja confianza de los consumidores han empezado a pasar factura al mercado inmobiliario. Las encuestas de consumo apuntan a una reducción de la demanda de vivienda, ya que han disminuido las intenciones de construir o comprar una casa. Con la caída de la renta real disponible de los hogares, la demanda de préstamos para vivienda en la zona euro disminuyó en enero al ritmo más rápido registrado, según la Encuesta sobre Préstamos Bancarios del BCE", exponen.

El crecimiento de los precios de la vivienda en la zona euro alcanzó un máximo histórico del 9,8% en el primer trimestre de 2022. Desde entonces, el crecimiento de los precios se ha enfriado hasta el 6,8% en el tercer trimestre 22, registrándose en Alemania las mayores caídas de precios. Para ambos analistas, los datos empíricos sugieren que el mercado de la vivienda de la zona del euro tenderá aún más a la baja. En este sentido, citan un estudio del BCE que concluye que un aumento de un punto porcentual de los tipos hipotecarios -en igualdad de condiciones- provoca un descenso de los precios de la vivienda de alrededor del 5-9% y de la inversión en vivienda de alrededor del 8-15% al cabo de unos dos años.

"Nuestra previsión para la senda de tipos de interés oficiales del BCE -previa al miedo bancario de estos días- implica un aumento de los costes de endeudamiento de los hogares de otros 250 puntos básicos hasta finales de 2024. A la luz de la caída de la demanda de hipotecas, no parece inconcebible un descenso del 10% de los precios de la vivienda en la zona del euro y del 15% de la inversión residencial, a juzgar por los patrones históricos. Esto por sí solo podría restar 0,8 puntos porcentuales al crecimiento del PIB", concluyen los dos economistas de Danske Bank.

Esta reversión de los tipos de interés es la que está provocando que los precios de la vivienda caígan en dos de cada tres países desarrollados. "La duración de la caída de los precios de la vivienda dependerá de si las subidas de tipos por parte de los bancos centrales ya han reducido las presiones inflacionarias", admiten los economistas del FMI.

"Si los bancos centrales reducen o pausan las subidas de tipos, los precios de la vivienda deberían experimentar una mayor estabilidad", culminan estos expertos.