Sumario Semana del 22 al 28 de Abril de 2024. Edición 17.

Consumo - Mercado

Fuente: UCACYL / El Economista 28 de Febrero de 2023

La banca duplica las renegociaciones de hipotecas con el "rally" del euríbor.

La empinada escalada del euríbor provocó el despegue de las renegociaciones hipotecarias al final del ejercicio 2022 sin que la morosidad haya aflorado aún y, según expertos consultados, su recurso irá a más durante 2023. Con datos del Banco de España, en noviembre y diciembre se renegociaron préstamos por valor de 367 y 289 millones de euros, respectivamente, frente a una concesión total de 5.634 y 5.201 millones.

Supone que entre el 5,56% y 6,51% del importe otorgado esconde algún tipo de cambio en las condiciones de financiaciones previas por la necesidad de ganar margen para asumir la deuda hipotecaria y salir del apuro sin incurrir en impagos o buscando la oportunidad de blindar las cuotas mensuales convirtiendo a fijo un crédito variable.

Esos datos multiplican por varias veces los 125,5 millones renegociados de promedio entre enero y octubre, cuando suponían entre un 1,75% y 3% de la concesión. Hay que remontarse a 2018 para encontrar un pico similar si se aisla en la comparativa la anómala situación vivida durante la pandemia, cuando las modificaciones en préstamos llegaron a rozar el 18% en algún mes por las moratorias que se concedieron.

"Ha empezado a multiplicarse el volumen en el momento en el que la subida de los tipos de interés ha sido importante porque veníamos con un goteo incesante desde febrero o marzo de subidas, pero los impactos eran aún pequeños", observa el responsable de Estudios de Asufin, Antonio Luis Gallardo, convencido de que la situación se agudizará durante "el primer semestre" de 2023 porque "está bajando mucho la contratación de hipoteca nueva" y "entre el 40 y 50% de las operaciones en muchas notarías ya son operaciones de cambio de condiciones".

Un 50% de las operaciones

"Desde mayo de 2022, coincidiendo con la subida del euríbor, comenzó a moverse el producto para mejorar la hipoteca a través de subrogación como en cancelación y apertura de nueva hipoteca. Según nuestros datos y para nosotros, en el mes de abril apenas teníamos usuarios de este tipo, pero en mayo crecieron hasta ser el 20%. Mes a mes ha ido mejorando este dato y en la actualidad suponen el 40% de nuestros usuarios", agrega Laura Martínez desde la plataforma financiera de contratación iAhorro.

En vista de sus transacciones avisa de que en enero y febrero estos usuarios están creciendo además con la entrada en vigor del Código de Buenas Prácticas pactado por el Gobierno y la banca para facilitar, precisamente, alivio financiero a hogares apurados con la inflación y el rally del euríbor.

Desde iAhorro auguran que las renegociaciones crecerán además porque durante todo 2023 se elimina la comisión por el cambio de hipoteca "por lo que mejorar la hipoteca pasa a ser gratis, sin comisiones", con el único coste de la tasación, que puede oscilar entre los 300 o 400 euros.

¿Qué hay detrás de estos movimientos? Apuros en ocasiones, pero sobre todo, la intención de los hogares de evitarse problemas futuros buscando cuotas de amortización más cómodas o blindadas frente a la subida de tipos. El euríbor escaló el pasado año desde el -0,502% al 3,018%, con el consiguiente impacto en el coste de los préstamos, y sin que aún se vea el final a la subida de tipos.

"Al final es un miedo a que las circunstancias se prolonguen en el tiempo. La cuestión es que en algunos casos se ha actuado un pelín tarde", advierte el experto de Asufin en alusión a la tendencia a migrar hipotecas a tipos fijos cuando algunos servicios de estudios auguran que el euríbor tocará techo este año y volverá a caer a partir de 2024.

"Empezamos a ver condiciones que, para lo que están previendo la curva de tipos de interés o los servicios de estudios de los bancos pueden ser, incluso, peores a largo plazo, por ello hay que ser muy cauto", aconseja y alerta de que, "en muchos cambios de tipos de interés, los bancos están aprovechando para vincularte con muchos más productos".

"Sabemos que hay una preocupación importante, los consumidores están muy confusos, les falta información y no saben cómo renovar la hipoteca, pero no vemos la situación desproporcionada de 2008", agregan desde Adicae, donde también observan situaciones límites en hogares que "tienen que destinar hasta el 30 ó 50% de los salarios a pagar la hipoteca" al margen del encarecimiento sufrido en la cesta de la compra y en servicios básicos por la inflación.

Esta asociación de consumidores subraya que la propia banca no atisba aún un auge en la morosidad y valora que "antes se daba financiación sin mirar la solvencia del cliente y ahora eso ha cambiado", evitando los sobreendeudamientos del pasado, lo que ha contribuido a limitar hoy los problemas de asfixia. Sin embargo, aconseja a los usuarios "que no caigan en el alarmismo" y hagan bien los cálculos para evitar contratar productos que no sean los más adecuados "llevados por el marketing" y las promociones.

El 'robo' de hipotecas se desploma

Si durante 2021, una de las características del mercado hipotecario fue la guerra librada entre los bancos para robarse hipotecas, el pasado ejercicio esta práctica cayó a plomo. De los 151.535 préstamos con cambios registrales contabilizados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), solo 21.304 fueron subrogaciones al acreedor (traslados de hipoteca a otra entidad para mejorar sus condiciones).

Su censo se hundió un 36,3% frente a 2021, cuando práctica se disparó un 129,1%. Los datos del Banco de España y el INE reflejan que el mercado sufrió también una inflexión clara en la tipología de las operaciones: los préstamos con interés fijo cayeron al 65,5% después de tocar un récord del 75,4% durante el verano y pese al recurso a este tipo de financiación para blindar las cuotas de amortizaciones.

Las cuotas fijas protegen frente a un euríbor al alza (acabará febrero por encima del 3,5%), pero algunos analistas esperan que retroceda cuando el BCE logre embridar la inflación con las subidas de tipos.