Sumario Semana del 22 al 28 de Abril de 2024. Edición 17.

Consumo - Mercado

Fuente: UCACYL / El Economista 27 de Noviembre de 2023

La ley de vivienda espanta a los propietarios: desaparece un 25% de la oferta de alquiler tradicional.

La fuga de propietarios del mercado del alquiler por la Ley de Vivienda no para de crecer. Según los datos que maneja la Agencia Negociadora del Alquiler, alrededor de un 25% de la oferta del alquiler tradicional se habría reconvertido en alquiler de temporada o alquiler por habitaciones, dos modalidades que no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y que por tanto no están sujetos a la ley de vivienda.

"La realidad está demostrando como un mercado intervenido desplaza inversiones, no solo de un tipo de arrendamientos a otros tipos menos intervenidos, sino también de unos lugares a otros menos intervenidos", explica José Ramón Zurdo, director general de ANA.

El directivo asegura que "el alquiler tradicional de la vivienda está originando una desconfianza e inseguridad entre los arrendadores, tanto particulares, como institucionales, que ven como se les ponen límites a sus inversiones y optan por otro tipo de alquileres o bien por la compraventa".

Así, destaca que el aumento de los alquileres de temporada se está produciendo porque al estar menos intervenidos, los arrendadores pueden fijar libremente las rentas de sus alquileres, no existen prorrogas obligatorias, las actualizaciones de rentas, si las hubiere, son libres, pueden recuperar antes la posesión de las viviendas alquiladas y no existen zonas tensionadas.

Esta reducción acusada de la oferta está agravando el problema de acceso a la vivienda tanto en alquiler como en compra, ya que se encarecen los precios de los arrendamientos y por tanto se reduce de forma significativa la capacidad de ahorro de la gente retrasando notablemente el momento de la compra.

Ingresos necesarios para no cruzar la línea roja del esfuerzo

La escalada de los precios del alquiler ha provocado que los ingresos necesarios para alquilar una vivienda de dos dormitorios y no superar el umbral del 30% de los ingresos recomendado se sitúe en los 31.550 euros netos anuales, según un estudio publicado por idealista.

Esta cifra es un 46% más elevada que la necesaria para hacer frente la cuota hipotecaria en el caso de comprar la misma vivienda, que se sitúa en 21.561 euros netos. Sin embargo, en el caso de la compraventa habría que añadir unos ahorros mínimos de 43.467 euros para poder acceder a la compra de esas vivienda, lo que supone años de ahorro.

Además, en el contexto de la compra de una vivienda se asocian otros gastos añadidos al pago de la hipoteca como los gastos de comunidad o el pago de impuestos relacionados con la vivienda como son el IBI o las tasas de basura y agua, que están fuera de los calculos realizados por Idealista.

"Este informe vuelve a poner de manifiesto el perverso efecto de la Ley de Vivienda en el mercado inmobiliario que, al reducir la oferta del alquiler, ha dificultado el acceso a la vivienda no solo en alquiler sino también en venta. Los datos publicados en este estudio de idealista muestran que los ingresos necesarios para comprar una vivienda siguiendo las recomendaciones financieras (no destinar más del 30%) son mucho más bajos que para alquilar el mismo inmueble, pero es imprescindible aportar una cantidad elevada de ahorros", apunta Francisco Iñareta, portavoz de idealista.

Entre los grandes mercados, Valencia es el que registra una mayor diferencia entre los ingresos netos necesarios para el alquiler y la compra, ya que se sitúa en el 56%. Le siguen Barcelona (39%), Sevilla (33%), Bilbao (32%), Madrid (24%) y Málaga (15%). En San Sebastián y Palma la renta familiar imprescindible para alquilar es más baja que para la compra: en San Sebastián es un 12% más baja, y en Palma un 10%. La única ciudad en la que se repite este fenómeno es Granada (-3%).

La mayor diferencia se da en la ciudad de Huelva, donde hay que ganar un 81% para alquilar una vivienda que para comprarla. A continuación se encuentran Lleida (77%), Jaén (71%) y Murcia (66%).

En Barcelona se necesitan 59.000 euros para alquiler un piso de dos habitaciones

En línea con los elevados precios de sus alquileres, la ciudad de Barcelona es donde se exigen unos ingresos netos más elevados para acceder a una vivienda arrendada: 59.125 euros netos. Le siguen Palma (51.002 euros netos), Madrid (50.835 euros netos), San Sebastián (47.573 euros netos), Valencia (44.674 euros netos), Bilbao (37.508 euros netos) y Málaga (37.280 euros netos). En el lado opuesto encontramos a Ciudad Real, con 17.840 euros netos de ingresos para alquilar una vivienda de dos dormitorios.

"La alta demanda genera tensiones en los precios, que siguen subiendo y exigiendo cada vez un mayor esfuerzo a los inquilinos y limitando cada vez más su capacidad de ahorro, lo que hace que sean cada vez más las familias que se ven condenadas a vivir de alquiler. La mejor manera de romper este círculo vicioso pasa por un cambio en las políticas de alquiler que logre aumentar significativamente la oferta de viviendas en alquiler, relajando la tensión sobre las mismas y logrando una tendencia bajista en los precios que incremente la capacidad de ahorro de las familias para hacer frente a la entrada en un futuro", apunta el directivo.

¿Qué ingresos se necesitan para comprar un piso?

Los ingresos necesarios en el caso de la compra, sin incluir los ahorros necesarios para hacer frente al 20% de entrada y el 10% de gastos, son de 56.652 euros netos en Palma, mientras que en San Sebastián se sitúan en 53.977 euros netos. En tercera posición se encuentra Barcelona (42.458 euros), y tras ella las ciudades de Madrid (41.146 euros netos), Málaga (32.304 euros netos) y Pamplona (31.358 euros netos).

Solo seis capitales exigen unos ingresos familiares netos inferiores a los 14.000 euros anuales para hacer frente a la compra de una vivienda: Jaén (11.873 euros netos), Huelva (12.649 euros), Palencia (13.050 euros), Lleida (13.081 euros) y Zamora (13.736 euros).

Ahorros necesarios

La principal dificultad de muchas familias para acceder a la compra de una vivienda se encuentra en los ahorros necesarios para hacer frente a la entrada (el 20% del valor de tasación que no financia la banca y el 10% de gastos e impuestos).

La ciudad donde esa cantidad de ahorro que es necesario aportar es más alta es Palma, ya que alcanza los 114.211 euros para una vivienda de dos habitaciones, seguida por San Sebastián con 108.817 euros. Por debajo de los 100.000 euros de ahorro se encuentran las ciudades Barcelona (85.595 euros), Madrid (82.951 euros) y Málaga (65.124 euros). Jaén, por su parte, es la ciudad en la que menos ahorros son necesarios (23.936 euros), seguida por Huelva (25.501 euros) y Palencia (26.309 euros).