Sumario Semana del 22 al 28 de Abril de 2024. Edición 17.

Consumo - Mercado

Fuente: UCACYL-VA / Norte de Castilla 20 de Noviembre de 2018

El cambio de signo del euríbor encarece la renovación de las hipotecas 20 euros al año.

La hipoteca, ese contrato que antes colocaba al cliente a los pies del banco y que ahora se ha convertido en una montaña rusa judicial, no va a dejar de ser fuente de noticias, también desde el punto de vista estrictamente financiero. Después de cerca de siete años de trayectoria descendente, en los que cada renovación permitía ahorrarse unos euros, el euríbor se ha dado la vuelta y lleva ya siete meses de subidas. De momento son pequeñas y, de hecho, el indicador al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas sigue en terreno negativo. El euríbor a 12 meses cerró octubre en el -0,149%, con una tasa media en el mes de -0,154%. El índice se encuentra por encima del dato de octubre de 2017 (-0,180%), lo que provoca el encarecimiento de los créditos.

Trasladada la repercusión del último repunte al caso de Valladolid -donde el crédito hipotecario medio el año pasado fue de 91.000 euros-, el resultado es que los préstamos para vivienda que se renueven en los próximos días se encarecerán 1,69 euros al mes (o 20,28 euros anuales), según el simulador de la Asociación Hipotecaria Española. Con la época de bajos tipos de interés tocando a su fin, es el primero de los mordiscos que el euríbor va a dar al bolsillo en los próximos años.

El índice se adentró en febrero de 2016 en terreno negativo por primera vez en la historia ante la política ultraexpansiva del BCE para apuntalar la recuperación en la zona euro, por lo que ya acumula casi tres años instalado por debajo del 0%.

Los tipos de interés de contratación inicial de las hipotecas que se registraron en el segundo trimestre experimentaron su primer -y ligero- incremento en más de seis años. En el conjunto de España, el tipo medio (de todos los créditos: fijos y variables, euríbor + diferencial) fue del 2,30%, frente al 2,26% del primer trimestre, que supuso el mínimo de la serie histórica. En el caso de Castilla y León, del 2,11% del periodo enero-marzo, también mínimo histórico, se pasó al 2,13%, según la Estadística Inmobiliaria del Colegio de Registradores.

El departamento de Análisis de Bankinter pronostica que el euríbor a 12 meses rondará el -0,17% hasta el cierre de 2018. La estimación para 2019 anticipa subidas que se situarán entre un mínimo del 0,20% y un máximo del 0,40%. Para 2020 alcanzaría una zona de entre 0,5% y 0,7%.

Auge del tipo fijo

El mercado inmobiliario ha vuelto a animarse en Valladolid de un tiempo a esta parte. Esta semana se conocía que la compraventa de viviendas, que en septiembre registró un incremento anual del 9,7% en España y del 20,9% en Castilla y León, en Valladolid tuvo un subidón del 39,26%, hasta las 415 transacciones. El último dato estadístico de hipotecas es de agosto, mes en el que se firmaron 260 para la compra de viviendas. En ese mes se formalizaron 446 compraventas, de modo que seis de cada diez adquisiciones se materializaron mediante un crédito hipotecario.

La última feria inmobiliaria, FIVA, celebrada el mes pasado, evidenció el estado de recuperación que vive el sector. Vivienda nueva, rehabilitada y hasta en proyecto, promociones en Villa del Prado, en el alfoz y también en el centro; incluso proyectos de vivienda protegida. En los doce meses que van del segundo trimestre de 2017 al mismo periodo de 2018, en Valladolid se han vendido 4.701 viviendas, lo que supone un aumento interanual del 10%. Eso sí, de ellas, 900 fueron nuevas y 3.801, de segunda mano, una proporción de ocho de cada diez.

Durante los últimos años, para contrarrestar los perniciosos efectos que los tipos de interés al 0% tienen en sus cuentas de resultados, las entidades financieras han hecho todo lo posible por reconducir a sus clientes hacia las hipotecas a tipo fijo. En 2008, de todas las hipotecas que se firmaron en la región solo el 1,31% tenían un tipo de interés fijo, con todas las demás vinculadas a un indicador variable, el euríbor en una inmensa mayoría de casos. En la actualidad, tres de cada diez créditos para vivienda firmados en la comunidad autónoma son a interés fijo. En el conjunto de España son incluso más, cuatro de cada diez.

Sin datos provinciales, el porcentaje de nuevas hipotecas a tipo fijo tramitadas en Castilla y León en el segundo trimestre del año fue del 33,06%. El 66,07% se firmaron referenciadas al euríbor (más el diferencial correspondiente) y el 0,87% restante, a otros indicadores.

Impuestos e intereses

La tranquilidad financiera que proporciona saber cuál será la cuota exacta que se va a pagar durante toda la vida del crédito solía tener un precio y las hipotecas a interés fijo resultaban más caras que las de tipo variable, o al menos de lo que costaban estas últimas en el momento de contratarlas y de lo que las previsiones auguraban en el corto plazo.

Después de todo lo ocurrido con el caso del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo y el decreto 'salvador', en este mes de noviembre no han dejado de producirse cambios en la oferta hipotecaria. Mientras algunos bancos ya han elevado los intereses de sus créditos, otros han visto cómo los suyos quedaban obsoletos. Los hay que han optado por no hacer públicas las condiciones de sus hipotecas y eliminarlas de su página web, invitando a los interesados a acudir a una oficina a pedir un estudio personalizado. También hay entidades que no han subido sus tipos de interés.

Es un secreto a voces que en los próximos meses los tipos hipotecarios que oferta la banca seguirán un camino ascendente, máxime cuando se produzca el incremento del precio del dinero por parte del BCE. Los tipos de interés del Banco Central Europeo, en el 0% desde marzo de 2016, «continuarán en los niveles actuales hasta al menos el verano de 2019» y más allá «si fuera necesario», ha sido el último mensaje de Mario Draghi.

Tal y como avisa el Colegio de Registradores, habrá que «esperar muchos años para contar con unas condiciones tan favorables desde el punto de vista del deudor hipotecario» como las de los últimos tiempos.