Consumo - Mercado

Los contratos de alquiler de renta antigua están regulados por el decreto 4101/1964 del 14 de diciembre que instauró durante el régimen franquista para intentar facilitar el acceso a la vivienda en un momento económico complejo. Para permitir a las rentas más bajas alquilar viviendas y locales en la ciudad (generalmente en zonas céntricas), donde llegaban desde las zonas rurales en busca de trabajo, la primera ley de arrendamientos urbanos (LAU) de 1964 estableció contratos de arrendamiento con escasas posibilidades de incrementos del precio (incluso los gastos eran asumidos por la propiedad) y prorrogables de manera indefinida, pudiendo extenderse después del fallecimiento del inquilino con hasta dos subrogaciones -también de obligado cumplimiento para el propietario- a favor de cónyuges, descendientes o ascendientes del primer titular de la renta.

Se consideran contratos de renta antigua los firmados antes del 9 de mayo de 1985, cuando la primera norma decayó en 1985 con la entrada en vigor del llamado 'decreto Boyer' (la nueva versión de la LAU que vino de la mano del entonces ministro de Economía, Hacienda y Comercio, Miguel Boyer), que puso fin a la ampliación forzosa -la duración del contrato debería a partir de entonces ser pactada entre las partes-, e instauró el Índice de Precios de Consumo (IPC) como cláusula para su revalorización anual de los contratos firmados desde esa fecha.

Ya en 1994, la nueva LAU (vigente hoy con algunos cambios sobre el texto original) estableció una duración del contrato de alquiler mucho más limitada, primero de cinco años (prorrogable tres años más) y después de tres (con prórroga de un año) tras la modificación de 2013. Los últimos cambios sobre la norma, de 2019, ampliaron la opción a prórroga a cinco años si el propietario en una persona física o siete si es una persona jurídica. Pero en España siguen quedando alquileres a la antigua usanza.

El presente de los contratos del siglo pasado

Las sucesivas actualizaciones de la norma irían modulando y flexibilizando el mercado del alquiler de cara a nuevos contratos, pero no acabaría con la renta antigua. Los contratos anteriores a ese año se siguen rigiendo por la primera LAY, y a día de hoy en España quedan entre 100.000 y 130.000 alquileres de ese tipo que están fuera de la realidad del mercado de alquiler actual. La cifra es una estimación del sector inmobiliario ya que los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE) lo máximo que se acerca a la realidad es a indicar que, a cierre de 2023, un 3,3% de los alquileres en España estaba por debajo del precio del mercado, pero esta estadística puede incluir otras circunstancias que empujen hacia abajo el precio, como el alquiler a familiares o conocidos, por ejemplo.

La LAU de 1994 (con entrada en vigor el 1 de enero de 1995) impuso algunas limitaciones a la ley del 64 y redujo de dos a una las subrogaciones posibles cuando el contrato de arrendamiento recae en los hijos (tras ellos no puede beneficiarse nadie más), pero mantuvo en dos las ampliaciones en caso de que el subrogado fuera el cónyuge o un ascendiente al cargo que hubieran convivido con él al menos desde dos años previos a la muerte. "Si a 1 de enero 1995 se hubieran producido ya dos subrogaciones, no cabe ninguna otra más y se extinguirá la relación arrendaticia", indican desde Tres-K Abogadas, especialistas en derecho inmobiliario con las que ha hablado este medio.

Desde el despacho de Madrid, las expertas en la materia identifican la de las subrogaciones como "una de las cuestiones que más se nos plantean" en lo que a renta antigua se refiere y recuerdan como punto clave que "la voluntad de subrogarse debe ser comunicada al arrendador, dentro del plazo de tres meses a contar desde el fallecimiento". Un vez concluidas las ampliaciones legales, "los propietarios pueden poner sus viviendas en alquiler con un precio actual, o siguiendo las directrices de los precios de alquiler aprobados si su localidad es considerada zona tensionada", añade a este respecto el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE).

Pagar 200 euros por lo que otros pagan 1.000

Pese a tratarse en su mayoría de contratos muy antiguos, las pocas excepciones por las que se pueden rescindir (necesidad de la vivienda por parte del propietario, impago de las rentas, subarriendo o ausencia del inquilino durante más de seis meses sin justificación) hace que aún queden alquileres de entre 100 y 300 euros en ubicaciones en las que los precios superan con creces los 1.000 euros; el caso de Tribulete 7, en Madrid, es un ejemplo perfecto de esta situación. "Son contratos que dispensan una gran protección al inquilino, que durante decenas de años ve garantizada su necesidad de vivienda a precios 10 y 15 veces por dejado de los alquileres de mercado", añaden las abogadas.

Los intentos de negociación del propietario con el inquilino es también cuestión recurrente en el despacho: "El éxito de esta depende, sobre todo, de la edad del inquilino y de las circunstancias económicas de este a quien en muchas ocasiones no le compensa abandonar el inmueble y renunciar a una renta muy por debajo de lo que va a encontrar en el mercado", subrayan desde Tres-K.

Además, vender un piso con contrato de alquiler de renta antigua no es fácil: el inquilino tiene derecho de compra preferente en caso de que el propietario decida vender la vivienda, más allá de que "el precio de venta se verá posiblemente afectado [a la baja], todo dependerá de las subrogaciones que queden", señalan desde Tres-K Abogadas.

Al otro lado, la posición del propietario, que en muchos casos tienen que hacer frente a los gastos de suministro, además de los de la comunidad y posibles derramas. "Los arrendadores de dichas viviendas a duras penas consiguen hacer frente a los gastos de mantenimiento y a las rehabilitaciones físicas y energéticas, de habitabilidad y de accesibilidad que se les viene demandando legalmente, por no hablar del continuo incremento de la cargas impositivas", subraya Enrique Vendrell, coordinador de la Comisión de Legislación del CGCAFE, que valora "poner fin a la prórroga forzosa" como una "solución para dichos arrendadores y para la modernización del parque inmobiliario de nuestro país" que se complementaría con la promoción de oferta suficiente de alquiler viviendas públicas o concertadas por parte de las Administraciones Públicas "para atender a las familias realmente vulnerables".

Ante la "problemática" que la renta antigua genera a los propietarios según el colegio de administradores de fincas, desde CGCAFE se muestran partidarios a seguir analizando con el Gobierno y grupos parlamentarios propuestas que "mejoren su regulación".

La discordia del tope en el alquiler indefinido

Aunque este 'oasis' se mantiene en un segundo plano en el mercado del alquiler, en los últimos años ha sido foco de algunas polémicas. La última tiene que ver con las medidas del Gobierno para controlar los precios del alquiler (límites, ley de vivienda...). Con el tope de los alquileres aprobado por el Gobierno, del 2% en 2022 y 2023, y del 3% en 2024 para paliar los efectos de la inflación, la renta antigua volvió a la palestra en forma de enfrentamiento entre propietarios y Sumar a principios de este año después de que la portavoz adjunta de la formación política en el Congreso, Aina Vidal, pidiera al Ministerio de Vivienda atajar la "estafa sistemática" de los administradores de fincas a los inquilinos de renta antigua. En concreto, les acusó de realizar subidas anuales en los alquileres de hasta el 22%, pese a los límites.

Consultado por este medio, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) se reafirma -como ya indicó tras las acusaciones de Sumar- en que "la realidad es que los contratos de renta antigua están excluidos de las limitaciones en el incremento de las rentas de alquiler derivadas de los sucesivos reales decretos leyes sobre medidas urgente". Basa su argumentación en el propio Decreto por el que se establece la limitación de las subidas de los alquileres al referirlas solo a las personas arrendatarias de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la LAU de 1994.

Esta cuestión genera discrepancia de opiniones. Si bien el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo establece que uno de los requisitos para aplicar este límite de renta es que debe tratarse de un contrato sujeto a la LAU que entró en vigor en 1995, algunos expertos apuntan a que aunque no estén bajo el paraguas de esa ley, la explícita motivación del Gobierno de proteger al inquilino de los altos precios podría hacer considerar que sí estén regulados en disposiciones transitorias de la norma.

El sector rechaza volver al alquiler indefinido

Este espejismo de alquiler barato desentona especialmente en los últimos años porque se enmarca en el contexto de escalada de precios auspiciado por la poca oferta y la alta demanda. De ahí que medidas como la planteada por Podemos en 2019 y por Sumar en 2023 para la creación de un contrato "indefinido" de alquiler (con prórrogas automáticas en casos de grandes propietarios) para proteger al inquilino, añadiendo algunas cláusulas justificadas de rescisión para blindar también al propietario, no son bien recibidas en el sector.

Para Vendrell (CGCAFE) "resultará inútil cualquier medida que se adopte, si no se incrementa también la seguridad jurídica de los contratos de arrendamiento, especialmente alterada con las reformas legales introducidas en estos últimos cinco años, para que sea exigido el cumplimiento de los derechos y obligaciones del arrendador pero también del arrendatario". Esta posición descarta la recuperación de los alquileres indefinidos: "Alargar aún más la duración de los contratos de arrendamiento o hacerlos indefinidos como se hizo desde los años 40 sería no entender nada de lo que pasó y está pasando".

La crítica la extiende Vendrell al "empeño en legislar en esta materia sin escuchar a los profesionales y expertos que como los Administradores de fincas colegiados conocen el funcionamiento real día a día del sector arrendaticio, y sobre todo a los pequeños propietarios particulares que casi en un 90 % son los que vienen sosteniendo el menguado parque de alquiler residencial existente en nuestro país".

La intervención del mercado del alquiler

La entrada en vigor de la nueva ley de vivienda tampoco mejora el pronóstico a futuros del sector si esta se centra en la intervención del mercado del alquiler y no va acompañada de un aumento del parque de vivienda pública. Esa es la tónica general de las valoraciones de distintos actores.

Vendrell descarta que la intervención del mercado de los alquileres vaya a "solucionar el déficit de la oferta de alquiler residencial para las personas con menos recursos, todo lo contrario, como ya se pudo comprobar en Cataluña con la fracasada Ley 11/2020 y con los resultados en modelos aplicados en algunos países de nuestro entorno". El principal escollo que señala el experto es la falta de apuesta "por la promoción de vivienda pública como debería haberse hecho, pero que sí se ha hecho en la mayoría de los países de nuestro entorno".

Desde Elix Rental Housing, socimi que adquiere y reforma edificios residenciales para sacar pisos en alquiler y que en los últimos meses ha comprado varios bloques en el centro de Madrid, creen necesario "establecer un marco normativo que dé seguridad jurídica a todos los agentes y que promueva la colaboración público-privada para incrementar el parque de vivienda en alquiler disponible y de calidad".

En la misma línea se posiciona la Asociación de propietarios de vivienda en alquiler (Asval), que representa a los pequeños y grandes propietarios de vivienda en España (el 95% de sus más de 6.000 asociados son particulares con una o dos viviendas). Su presidenta, Helena Beunza, recoge las recomendaciones del Fondo Monetario Internacional (FMI) y del Banco de España de aumentar la oferta de vivienda como solución para los colectivos más vulnerables, pero se muestra contraria a las medidas intervencionistas como los controles de precios porque "aunque sean bienintencionadas, pueden generar distorsiones en el mercado".

Para Beunza, los problemas de accesibilidad se superarían con el desarrollo del parque de vivienda social y asequible "mediante la cesión de inmuebles al Estado y la movilización de suelos privados para la construcción de nuevas viviendas asequibles, a través de programas de colaboración público-privada".