Consumo - Mercado

¿Ajuste en las compraventas? ¿Moderación de precios? Distintas voces del sector señalan una ralentización en el mercado residencial en los próximos meses, que podría agudizarse el año que viene y es que, estos factores, irremediablemente, afectan a la renta disponible de las familias para adquirir una casa. El Estudio predictivo del rendimiento del mercado residencial en España elaborado por Atlas Real Estate Analytics refleja caídas superiores al 15% en el caso de las transacciones y un ajuste en torno al 1% en el precio de la vivienda de cara a 2023.

Con la mirada puesta en los últimos seis meses del ejercicio, según las previsiones de la consultora, las compraventas de viviendas caerán un 2,5% respecto al segundo semestre de 2021. Sin embargo, el cierre del año será en positivo apoyado en los datos registrados entre enero y junio. "El modelo de Atlas prevé que 2022 termine con unas cifras de compraventas cercanas a las 665.754, lo que supondría un aumento del 2,3% frente a 2021, pero un freno sobre el ritmo registrado en el primer semestre. Al mismo tiempo, el escenario medio arroja alrededor de 563.450 compraventas totales para 2023, un 15,4% inferiores a la cifra estimada para 2022", recoge el informe.

Este año se espera un alza del 2,3% en las transacciones y del 2,9% en el precio

También se esperan descensos en el precio de la vivienda si se mira hacia 2023. "La evolución esperada del precio de compraventa para lo que resta de 2022 y 2023 tenderá a la baja, pero deforma más suave y paulatina que el volumen de transacciones", apuntan desde Atlas Real Estate Analytics. Así este ejercicio terminará con un precio medio de 1.706 euros/m2, un 2,9% superior a la cifra registrada en 2021. Respecto a 2023, el dato final esperado rondará los 1.691 euros/m2, lo que marcará una caída del 0,9% frente al precio estimado para este ejercicio.

"Si cogemos toda la serie histórica de momentos en los que el mercado ha caído, lo que vemos es que las compraventas descienden mucho, pero el precio cae a menor ritmo. Menos gente compra, pero el precio suele mantenerse con cierta resiliencia. A largo plazo acaba cayendo pero en menor medida", indica Daniel Bermúdez, COO y cofundador de Atlas Real Estate Analytics.

Un mayor esfuerzo

Desde pisos.com coinciden en que el mercado residencial experimentará una ralentización progresiva del número de compraventas y una moderación de precios tanto en venta como en alquiler. Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario, explica que, si bien el mercado residencial experimentó un "increíble auge" a lo largo del ejercicio de 2022, las cifras de compraventas e hipotecas dejarán de ser tan abultadas en el tercio final del año. "Con las subidas de tipos los préstamos para la compra de vivienda no serán tan accesibles y, los hogares con créditos hipotecarios referenciados al euríbor empezarán a perder poder adquisitivo", detalla el experto.

Con una financiación cada vez más encarecida, "la demanda experimentará cierto retraimiento, estabilizándose así unos precios que habían mostrado gran dinamismo", apuntan desde pisos.com. "Ante este panorama", añade Font, "las transacciones deberían obedecer un ritmo de venta más lento, pues las decisiones de compra serán más reducidas ante una capacidad de endeudamiento más comprometida por parte del consumidor".

Desde donpiso vaticinan un final de año y un 2023 de ajustes en el sector inmobiliario que se traducirá en una caída de las operaciones y la adecuación a la baja de los precios a la nueva situación. La actual inflación y la subida del euríbor, va a provocar "un incremento del esfuerzo de las familias para adquirir una vivienda", señala Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. El experto destaca que esta tasa de esfuerzo está entrando entre el 35% y el 40%, por lo que considera que "va a a sacar a mucha gente del mercado y esto va a provocar, lógicamente, una disminución en el volumen de operaciones y va a estar en la base del enfriamiento del mercado".

En este escenario, el experto matiza que "no se contemplan bajadas de precios, se contemplan ajustes", debido a que en el mercado inmobiliario español "los precios siempre han tenido un comportamiento bastante inelástico con respecto incluso a la propia demanda y al volumen de operaciones, es decir, han tenido un decalaje incluso de un año de ajuste". Si los factores no cambian, "si la inflación sigue disparada, si la inestabilidad provocada por la guerra de Ucrania se mantiene, vamos a seguir con esa tendencia de ajuste del mercado, de menor volumen de operaciones y los precios irán confluyendo al cero e, incluso, podemos asistir en el segundo y tercer trimestre del 2023 a bajadas reales de precios", expone el experto de donpiso.

"El incremento de los costes de financiación y la progresiva disminución de la renta disponible de las familias por la evolución del IPC esperamos que haga que las ventas se sigan ralentizando y es probable que el número de transacciones sea inferior al de 2022 y quizá al de 2021. Este descenso no será igual en todas las zonas ni segmentos, siendo más pronunciado en viviendas de segunda mano y en obra nueva, en ubicaciones con más vivienda disponible y en el segmento de vivienda más asequible", afirma Antonio de la Fuente, managing director de Colliers.

Un final de año con niveles más moderados también esperan desde Solvia, que estiman un incremento de precios para final de año de entre el 3% y el 5% interanual, que seguirá durante 2023 con repuntes de no más del 1,5% -2,5%, tal y como refleja el II Solvia Market View 2022. Para José Luis Bellosta, presidente de Solvia, "a pesar de que el dinamismo de la primera parte del año se modere a causa de la incertidumbre económica, los precios seguirán en positivo, especialmente en el mercado de segunda mano. Además, debemos tener en cuenta otro factor: la oferta todavía no es capaz de cubrir el nivel actual de demanda, lo que ayudará a que la ralentización de compraventas no provoque descensos en el valor de los inmuebles, que se erigen, además, como un refugio de los inversores frente a la inflación". En el caso del número de transacciones, en 2023 esperan que se produzca una estabilización o, incluso, una ligera reducción.

Los grandes mercados

El comportamiento de la vivienda va a ser relativamente homogéneo en todas las provincias, al menos al cierre de 2022, "a partir de ahí, hay algunas que puede que tengan un poco más de caída en 2023", indica Daniel Bermúdez. De este modo, desde Atlas Real Estate Analytics esperan que Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Valencia se mantengan en el top 5 de provincias en el mercado residencial, a pesar de que en todas ellas se esperan caídas de doble dígito en las compraventas de viviendas. Las cifras de Fragua by Atlas RE Analytics, reflejan una caída por encima de la esperada a nivel nacional en Barcelona (-22%), donde se esperan 51.796 transacciones en 2023.

Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Valencia se mantendrán como los grandes mercados

Le sigue la provincia de Málaga, con un descenso del 15% y Madrid, donde se espera que el número de compraventas en 2022 alcance las 86.613 transacciones frente a las 74.468 viviendas del año que viene, lo que supone una caída del 14%. Por su parte, los mercados de las provincias de Alicante y Valencia experimentarán un ajuste del 11% en ambos casos. En cuanto al comportamiento del precio, las previsiones vuelven a ser homogéneas y para estos grandes mercados se esperan descensos del 0,1% entre 2022 y 2023, con la excepción de Málaga, donde la caída estimada es del 0,2%.

Las cifras de la consultora muestran que el stock de vivienda en oferta no está variando igual en todas las provincias. Por ejemplo, aunque Madrid y Barcelona van a tener una evolución similar en compraventas, el stock en oferta en la primera ha caído en Madrid ha caído un 15,4% entre julio de 2021 y el mismo mes de 2022, mientras que en la provincia catalana ha aumentado un 11,9% en dicho periodo. "Este tipo de diferencias en el stock en oferta y en el time to sell es lo que esperamos que marque la diferencia de cara a 2023", aclara el COO de Atlas Real Estate Analytics.

¿Riesgo de burbuja?

A pesar de este contexto, los expertos del sector descartan el riesgo de una burbuja inmobiliaria. "El mercado se va a ajustar de una forma moderada", señala el subdirector general de donpiso, quien resalta que "no vamos a asistir a ningún crack, ni a pinchar ninguna burbuja inmobiliaria, porque no existe". Por lo tanto, dicho ajuste "va a durar en función de como se comporten los factores que influyen y afectan en estos momentos al mercado inmobiliario", concluye Emiliano Bermúdez.

En este sentido coincide el cofundador de Atlas, al considerar que estamos "lejos de una situación de burbuja inmobiliaria". Aunque las cifras de 2007 y 2021 puedan ser parecidas, los datos vistos el año pasado y en 2022 "estaban sustentados por una demanda natural", resalta el experto de la consultora inmobiliaria, añadiendo que "cuando hablábamos de burbuja inmobiliaria en 2008 teníamos una situación de tormenta perfecta con un stock de viviendas en oferta alto a la vez que una caída de la demanda en picado".

A pesar de que la demanda esperada para 2023 "es sensiblemente menor que la vista en 2021 y 2022, la oferta de vivienda disponible arrastra un año de descensos que continuarán a lo largo del próximo ejercicio. De este modo, el mercado no se enfrenta a una situación de tormenta perfecta con alta oferta y baja demanda, sino a una desaceleración más controlada", destaca Alejandro Bermúdez, cofundador y CEO de Atlas Real Estate Analytics.