Sumario Semana del 22 al 28 de Abril de 2024. Edición 17.

Consumo - Mercado

Fuente: UCACYL / El Economista 20 de Octubre de 2020

¿Hasta dónde pueden bajar los alquileres? Las viviendas sin inquilino empiezan a acumularse en las grandes ciudades.

La crisis del covid-19 está empezando a tener cierto impacto sobre el mercado inmobiliario. El parón del confinamiento, la fuerte recesión económica y la incertidumbre están alterando las decisiones de inquilinos y compradores, lo que a su vez acabará modificando los precios. Los cambios más importantes se pueden ver ya en las zonas costeras más turísticas y en el caso de los alquileres en las grandes ciudades, que suelen ser receptoras netas de personas que llegan para trabajar, estudiar... Este último factor podría estar detrás del fenómeno que se está apoderando del mercado del alquiler en las grandes ciudades: viviendas que no encuentran inquilino a los precios actuales ante la caída de la demanda para alquilar en los grandes núcleos urbanos. Esta combinación puede acabar causando una mayor caída en el precio del alquiler en esas zonas.

Si la crisis y la pandemia continúan generando unos niveles similares de incertidumbre, los precios del alquiler deberían ajustarse a la nueva situación de la demanda, hasta alcanzar un nuevo punto de equilibrio en una zona más baja. No obstante, este mercado cuenta con algunos factores que hacen que los precios no reaccionen de forma inmediata a la caída de la demanda y que podrían mostrar cierta resistencia: la negativa de los propietarios más solventes a bajar precios y las expectativas de que la recuperación llegue pronto a la economía y al inmobiliario.

Por ahora, las correcciones han sido limitadas, sobre todo si se comparan con el fuerte alza que han vivido los alquileres en los últimos años, sobre todo en ciudades como Madrid o Barcelona. "A pesar de que el precio del alquiler sigue subiendo con fuerza en buena parte de las Comunidades Autónomas es importante remarcar el leve descenso trimestral registrado durante el tercer trimestre de 2020 respecto al segundo trimestre porque indica que los precios durante la pandemia se han estabilizado y en algunos casos se están haciendo rebajas en el precio. No obstante, la variación interanual (12%) es bastante elevada e indica que el alquiler aún sube con fuerza en buena parte del país aunque hay algunas comunidades como Baleares, Canarias y Madrid en las que los descensos interanuales son ya una realidad", explica Anaís López, directora de Comunicación de Fotocasa.es.

En declaraciones a elEconomista.es, la experta de Fotocasa reconoce que "hay recorrido a la baja en gran parte de las ciudades de nuestro país. Hay que recordar que ahora mismo 9 comunidades autónomas han llegado a máximos históricos en el precio del alquiler y otras comunidades están cerca de los precios registrados en los años del boom. Es decir que los precios de los alquileres han subido con mucha fuerza, Madrid y Barcelona son los grandes ejemplos, y el recorrido a la baja es amplio".

En el análisis por ciudades se pueden ver los movimientos a la baja causados por la fuerte caída de la demanda en 22 capitales de provincia. La capital con mayor descenso es Pontevedra capital con -9,7%, seguida de Jaén capital (-4,6%), Barcelona capital (-4,5%), Madrid capital (-4,2%), Palencia capital (-3,9%), León capital (-3,7%), Sevilla capital (-3%), Girona capital (-3%), Málaga capital (-2,7%) y Valencia capital (-2,7%), entre otras capitales.

¿Dónde caerán más los alquileres?

Varias de las ciudades más grandes de España están experimentando las mayores caídas en el precio del alquiler. El coronavirus está alterando las decisiones de los inquilinos. Es precisamente en estas ciudades donde los caseros están teniendo más problemas para encontrar a unos inquilinos que ahora optan por mantenerse alejados de las grandes urbes, ya sea porque pueden teletrabajar, estudiar a distancia o simplemente porque hayan decidido que vivir en una gran ciudad no es la mejor elección.

"Las capitales españolas han sentido con mayor fuerza la acumulación de viviendas en alquiler... Con incrementos superiores al 100% (que supone doblar el número de viviendas disponibles) se sitúan las ciudades de Sevilla (184,4%), Cádiz (172,2%), Cáceres (171,6%), Málaga (141,5%), Murcia (132,6%) o Córdoba (119,5%). También por encima del 100% se encuentran Toledo (116,8%), Madrid (115,7%), Valencia (111%) y Jaén (101,8%). En Barcelona el incremento del stock ha sido del 91,6%", señalan desde Idealista.

Esta caída de la demanda causada por el covid y la crisis tendrá un efecto en los precios del alquiler, sobre todo en las ciudades más grandes. "La actual situación de bajada de demanda de alquiler va a empujar a los precios del alquiler a la baja y lo va a hacer de una manera más rápida de lo esperado, aunque no será igual en todo el país. También hay que recordar que a nivel interanual en septiembre el precio en España ha crecido un 12% y aunque zonas como Madrid y Barcelona ya caigan hay otras zonas que aún suben con fuerza. En los mercados que ya está cayendo el precio diagnosticamos que seguirán cayendo en 2020 y 2021 y es posible que en ciudades como Madrid o Barcelona veamos bajadas del precio de dos dígitos, cercanas al -15%. En el caso de Barcelona, además, habrá que ver la incidencia que tendrá la entrada en vigor de la nueva ley que regula los alquileres" asegura Anaís López.

López subraya que esta tendencia en los alquileres ya se dejaba entrever antes de la pandemia, "los precios ya tendían en algunos puntos del país a mostrar cierta estabilización y, de hecho, en ciudades como Madrid o Barcelona ya se esperaba ver algunas caídas. Era, por tanto, una tendencia esperada para este 2020 pero claramente se ha visto acelerada por la irrupción de la pandemia y las caídas están siendo más rápidas y abultadas de lo que se esperaba, principalmente por la bajada de la demanda".

Acumulación de vivienda sin alquilar

¿Por qué se acumulan tantas viviendas en alquiler que no encuentran inquilino? "La explicación a este incremento tan significativo del stock se puede achacar principalmente al parón provocado por el confinamiento, fueron tres meses en los que no se cerraron apenas operaciones de alquiler y las viviendas se fueron acumulando en la base de datos de idealista. Este proceso de embalsamiento fue más rotundo en los mercados más dinámicos, en los que la rotación de viviendas era mucho más elevada, mientras que aquellos mercados con poco movimiento apenas han sentido el parón del confinamiento", sentencian desde el portal Idealista.

Por otro lado, se puede observar que muchas ciudades con una afluencia relativa (en porcentaje de la población) importante de universitarios y turistas que están sufriendo este 'embalsamiento': "También hay que tener en cuenta como los principales mercados turísticos y áreas universitarias añadieron a su oferta, durante el mismo periodo, inmuebles procedentes del mercado vacacional y de piso compartido". Estas zonas también registrarán caídas en los precios de venta.

Por último, la incertidumbre genera que muchas personas decidan retrasar la compra de vivienda, marcharse de casa de sus padres o buscar un nuevo alquiler: "El aplazamiento en la toma de decisiones y el cambio de interés de la demanda, del centro de las grandes capitales a las afueras y al mundo rural, también ha ralentizado la velocidad de reducción del stock", señalan desde el departamento de investigación de Idealista.

Sin embargo, esta cruz tiene su cara, como casi todas las monedas. Un total de 6 capitales tienen menos oferta disponible de la que tenían en marzo. Los inquilinos que no llegan a Madrid o Barcelona se quedan en otras provincias: se trata de Cuenca (-50,9%), Badajoz (-22,3%), Ciudad Real (-17,5%), Zamora (-12,2%), Burgos (-5,5%) y Soria (-3,9%). Estas ciudades que suelen presentar unos flujos de salida de población residente neta, ahora están 'disfrutando' de un mercado de alquiler más dinámico, o al menos eso es lo que dejan entrever estas cifras.