Sumario Semana del 22 al 28 de Abril de 2024. Edición 17.

Consumo - Mercado

Fuente: UCACYL / El Economista 23 de Noviembre de 2017

La mentalidad del comprador de vivienda: los precios son altos pero seguirán subiendo.

En plena subida de los precios de la vivienda tras años de ajuste, siete de cada diez compradores que cerraron la adquisición del inmueble o siguen buscando en el último año consideran que los precios de la vivienda están caros o muy caros, según un informe de Fotocasa. Pero, además, el 68% piensa que los precios seguirán experimentando un crecimiento, frente al 28% que vaticina un estancamiento ¿Vuelve el mito de que el precio de la vivienda nunca baja?

Si el precio de la vivienda dependiera exclusivamente de la oferta y la demanda, sin más condicionantes, que la predisposición y percepción de los compradores y vendedores, está claro que seguiría subiendo. El estudio Experiencia de compra y venta de vivienda en el último año de Fotocasa, a través de encuestas a más de 3.000 personas, destaca que un 25% de los compradores considera que los precios están muy caros y un 43% algo caro. Es decir, 7 de cada 10 compradores que estuvieron activos en el último año considera que los precios de la vivienda son altos.

Esta sensación es mayor para los que están buscando que para los que ya han comprado: un 17% de los que han comprado considera que los precios son muy caros. Más de la mitad de los compradores del último año creen que han comprado caro o muy caro. Los porcentajes son superiores en los casos que están buscando comprar vivienda elevándose al 76%.

Por parte de los vendedores, que han vendido o quieren vender, son más cautos en su valoración. El 50% no los considera ni caros ni baratos. Además, contrasta el hecho de que si para un 68% del total de población que participó en el mercado de la compra el año pasado, los precios estaban caros, en el caso de los vendedores este porcentaje se reduce al 30%. También sobre la evolución. El 45% considera que los precios van a seguir incrementando frente al 49% que prevé que se van a mantener estables.

Estas percepciones se acentúan en los mercados más calientes. En Cataluña y la Comunidad de Madrid es donde los compradores se muestran más optimistas, siendo un 34% y 31%, respectivamente, los que consideran los precios muy caros. También se muestran pesimistas en cuanto a la evolución del precio de la vivienda ascendiendo a 77% y 75%, respectivamente, el porcentaje de compradores que considera que los precios de vivienda cada vez serán más caros.

El repunte de la actividad del mercado inmobiliario coincide con la recuperación de los precios desde 2015. La reactivación se ha producido gracias a la mejora económica, del empleo, las altas rentabilidades que ofrece el alquiler en un contexto de bajos tipos de interés y la consolidación de la financiación, explica Beatriz Toribio directora de Estudios de Fotocasa.

Argumentos de compra contra alquiler

Si uno de los mitos de antes de la crisis inmobiliaria que había entre los potenciales compradores era que la vivienda no puede bajar, y parece que vuelve el mito; otros es que alquilar es tirar el dinero. Con la crisis el mercado de alquiler se desperezó y ahora es uno de los factores del dinamismo del mercado. La principal razón para comprar es para uso de principal vivienda residencial, pero gana enteros como inversión entre los particulares, casi igualada con la adquisición de vivienda como segunda residencia.

Un 85% de los particulares que compraron para invertir aseguran que destinarán esa vivienda al alquiler, en busca de las altas rentabilidades que ofrece este mercado. El precio de los arrendamientos se mueve a un ritmo interanual del 10% y el de la compraventa de vivienda de segunda mano al 5%, que se eleva al 10 y 20% en determinados distritos de grandes ciudades como Madrid y Barcelona, los dos grandes polos de la inversión inmobiliaria, destaca el informe.

Cuando a los compradores se les pregunta por qué optan por la compra frente al alquiler, el 60% de los compradores indican aspectos relativos a la visión de futuro como ventajas de la compra contra el alquiler. En concreto, para un 35% la adquisición de una vivienda es una inversión a largo plazo, 25% un seguro para el futuro y el 22% dice que es una forma de hacer patrimonio, en línea con el mantra de que el alquiler es tirar el dinero.

También hay un rechazo entre los vendedores particulares por poner su inmueble de alquiler. Por parte de los vendedores particulares, la mayoría vende para comprar otra vivienda, pero muchos de los motivos es por el riesgo a arrendar el inmueble con un 28% (quedaría desglosado en no quiero que los inquilinos estropeen la vivienda (12%), no quiero problemas con el pago del alquiler (11%), tuve malas experiencias con inquilinos (9%) o no hay beneficios fiscales para el alquiler que compensen los riesgos (6%).

Auge de la vivienda de segunda mano

El estudio también corrobora que el crecimiento del mercado inmobiliario se está dando en la segunda mano. El 40% de los compradores buscan vivienda de entre seis y 20 años de, un 12% de entre 1 a 5 años, un 23% de entre 21 a 50 años y en los extremos se observa un 6% que se plantea viviendas de más de 50 años de antigüedad o el 18% que piensa en viviendas de obra nueva o en construcción en el momento de la búsqueda. Esto se traduce en una antigüedad media de la vivienda de 17 años.

En cambio, se pasa a una antigüedad media de 20 años en la vivienda en la que finalmente se ha acabado adquiriendo (entre los que ya han cerrado la compra). Esta diferencia en términos de antigüedad de la vivienda es especialmente notable en Cataluña y la Comunidad de Madrid, donde se pasa de una antigüedad promedio de 18 y 17 años, respectivamente en el momento de la búsqueda a 25 y 20 años, respectivamente, sobre la vivienda finalmente adquirida.

Los compradores consiguen rebajas de 14.000 euros

El 61% de los españoles que compró vivienda en el último año negoció el precio. De éstos, un 71% consiguió una rebaja media de 14.000 €, que en la mayoría de los casos representó una reducción del precio de un 10% respecto al precio inicial. Y es que el precio es un aspecto clave para el 63% de los compradores de vivienda y un freno importante para aquellos que buscan vivienda de compra y todavía no la ha encontrado. Así, uno de los aspectos que guían todo el proceso de compra o venta de vivienda es el presupuesto marcado o el precio de salida. En este sentido, los españoles que han comprado o han intentado comprar vivienda en el último año se han marcado un presupuesto medio de 173.000 euros.

Este presupuesto varía según las diferentes comunidades autónomas: en Madrid el presupuesto medio es de 212.000 euros, en Cataluña el presupuesto medio es de 206.000 euros, en el País Vasco es de 191.000 euros, en la Comunidad Valenciana es de 146.000 euros y en Andalucía es de 126.000 euros. Finalmente, aquellos españoles que sí lograron comprar vivienda en el último año pasaron de un presupuesto inicial medio de 160.000 euros a un presupuesto final medio de 172.000 euros. Esto significa que los que sí compraron vivienda tuvieron que incrementar un 8% su presupuesto inicial.

Perfiles de compradores y vendedores

La edad media de los compradores es de 41 años y de 49 años la de los vendedores, según el estudio. Predominan los individuos de 25 a 44 años (63%) de clase media (48%) y media-alta (27%). La edad media de los compradores es, por tanto, de 41 años. Además, la mayoría vive en pareja (74%) y un 43% vive con la pareja y sus hijos.

Por su parte, los vendedores presentan un perfil algo más senior, con la mayoría de individuos a partir de los 45 años (63%). Son de clase social media (43%) y media-alta (24%) y viven mayoritariamente en pareja (75%) y un 52% tiene hijos a su cargo.